入坑，還是撿漏？真二網(wǎng)解讀鄭州郊區(qū)購房

時(shí)間：2017-08-04

“喂，到哪了？”“商都路堵著，還沒上中州大道呢，你們先開始吧，不用等我了”毫無疑問今晚的小聚這哥們兒依然又是遲到。飛哥，大學(xué)宿舍同學(xué)，2014年，白沙片區(qū)商都路沿線被新東潤帶火的時(shí)候，這哥們兒情迷那一塊兒，非得說怎么著也算是鄭州東區(qū)。自此以后，飛哥就奔波在白沙與市區(qū)的路上，現(xiàn)如今，雖然房子價(jià)格已翻倍，但這位多年的老司機(jī)在奔波的路上已是叫苦不迭。
1、我們先來弄明白一個(gè)問題，什么是郊區(qū)，怎么才算是郊區(qū)盤。
根據(jù)真二網(wǎng)的綜合定義，郊區(qū)是城市轄區(qū)范圍內(nèi)，受城區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射、社會(huì)意識(shí)形態(tài)滲透和城市生態(tài)效應(yīng)的影響，與城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活方式和生態(tài)系統(tǒng)密切聯(lián)系的城市建成區(qū)以外一定范圍內(nèi)的區(qū)域。
這個(gè)定義對(duì)于房地產(chǎn)來說似乎不太適用。以鄭州來說，鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模包括6個(gè)行政區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、航空港區(qū)以及新鄭、登封等周邊縣、市。如果說除了這些地方的建成區(qū)外都算郊區(qū)的話，這個(gè)郊區(qū)的范圍太廣。
樓市中的郊區(qū)或郊區(qū)項(xiàng)目，我們一般認(rèn)為是距離市中心**區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套相對(duì)不足的區(qū)域，換言之，遠(yuǎn)離市中心配套不夠完善的項(xiàng)目我們一般都認(rèn)為是郊區(qū)盤。
在城市化發(fā)展迅速的今天，一個(gè)城市郊區(qū)的范圍是在不斷變動(dòng)的。90年代，京廣路以西就是西郊了，05年之前，東區(qū)也可稱為郊區(qū)，曾經(jīng)的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)不都是很多人眼中的郊區(qū)么？
目前，較之鄭州的市區(qū)，哪些才算郊區(qū)呢？
按照鄭州市市區(qū)的城市輻射來看，三環(huán)附近已經(jīng)基本成熟，郊區(qū)范圍基本算是從四環(huán)開始，東到中牟白沙、綠博片區(qū)，西到滎陽，南到新鄭，北到平原新區(qū)，再遠(yuǎn)基本算是衛(wèi)星城的概念了。
2、根據(jù)我們對(duì)郊區(qū)的定義，很明顯完善的資源配套是郊區(qū)盤所沒有的，那么郊區(qū)盤有什么呢？郊區(qū)盤何以吸引眾多的購房者呢？
在回答這個(gè)問題之前，我們先看看郊區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)：大盤居多，項(xiàng)目容積率相對(duì)較低，產(chǎn)品類型多，別墅、洋房、高層均有。
根據(jù)以上特點(diǎn)我們把郊區(qū)盤分為改善型豪宅和剛需型住宅兩種，當(dāng)然兩種產(chǎn)品可以是同一個(gè)項(xiàng)目。
別墅、洋房等多層項(xiàng)目布局郊區(qū)，一方面是郊區(qū)土地的容積率所決定，另一方面是環(huán)境的因素，地廣人稀，環(huán)境優(yōu)美用來形容郊區(qū)實(shí)不為過，以鄭州來看，東邊有象湖、綠博園及眾多的綠地公園，西邊有洞林湖、西流湖及眾多水庫，南邊南龍湖、羅垌水庫、南水北調(diào)公園等，北邊的賈魯河、索須河、黃河濕地等。別墅、洋房客戶所追求的已經(jīng)不再是居住的需求，更多的是品質(zhì)、品位的需求，郊區(qū)項(xiàng)目的周邊自然環(huán)境及項(xiàng)目本身的內(nèi)部品質(zhì)成為吸引**客群選擇郊區(qū)項(xiàng)目的主要因素。
對(duì)于剛需來說，較重要的因素莫過于價(jià)格，首先從品質(zhì)上來看，郊區(qū)大盤一般搭配別墅、洋房、高層等產(chǎn)品，總體品質(zhì)不會(huì)太差，其次對(duì)于剛需所需求的高層產(chǎn)品價(jià)格總體不會(huì)太高，**高的性價(jià)比讓無數(shù)剛需動(dòng)心。當(dāng)然，目前來看，白沙、綠博片區(qū)的高層已經(jīng)不是普通剛需能夠觸手可及的價(jià)格了，即使融創(chuàng)**走低，但是全款或高額首付也不是剛需能夠承擔(dān)的起的。 
3、昔日的鬼城已不復(fù)存在，如今的鄭東新區(qū)**著鄭州的**化、時(shí)尚化，較**著鄭州的房價(jià)。
鄭東新區(qū)今日的輝煌早些年又有多少人能夠預(yù)測的到呢？也不是所有的郊區(qū)都能幸運(yùn)的成為鄭東新區(qū)。
對(duì)于豪宅客戶來說，選擇在鄭東、鄭北、鄭南、鄭西或許只是居住習(xí)慣與環(huán)境好壞的問題，畢竟交通、配套、房價(jià)漲幅對(duì)他們來說并不是首要因素。
但是，對(duì)于剛需來說，對(duì)于郊區(qū)的選擇應(yīng)該有著復(fù)雜的情感，一方面是郊區(qū)較低的房價(jià)，另一方面是交通、生活的不便，且不論看不到城市的繁華，有時(shí)候連一些城市基礎(chǔ)設(shè)施都難以享受。
那么置業(yè)郊區(qū)，該如何選擇呢？
良好置業(yè)的豪宅需求者，看環(huán)境、看產(chǎn)品。我們且看一下鄭州周邊目前的一些郊區(qū)豪宅項(xiàng)目，無一例外都占據(jù)著相當(dāng)優(yōu)越的自然資源與優(yōu)美環(huán)境。東邊象湖、綠博園附近的**紫園、美景東望、蘭喬圣菲等，西邊洞林湖片區(qū)的新田城、恒大山水城、碧桂園等，南邊的南龍湖周邊的林溪灣、龍泊**等，北邊的黃河濕地附近思念果嶺。
豪宅占據(jù)優(yōu)越的自然環(huán)境，但是還要看項(xiàng)目本身的產(chǎn)品品質(zhì)，這就包括戶型的設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)部資源配套、物業(yè)服務(wù)，雖然郊區(qū)豪宅一般不是**居所，但是以上都影響著居住的舒適度，畢竟郊區(qū)豪宅是對(duì)生活品位的提升。
剛需客戶在如何選擇郊區(qū)盤呢？既然選擇了郊區(qū)盤，肯定是要在交通便捷度、生活便捷度等方面做出犧牲，項(xiàng)目價(jià)格必須要有優(yōu)勢！怎么才算價(jià)格優(yōu)勢呢？這里講一個(gè)方法，用你選擇的郊區(qū)項(xiàng)目和市區(qū)你看中的一個(gè)同質(zhì)項(xiàng)目做對(duì)標(biāo)，如果是同樣面積，首付差別不到10萬，完全可以選擇市區(qū)盤。當(dāng)然，如果說郊區(qū)盤配套有**學(xué)校除外。
其次要看項(xiàng)目本身，是不是品牌開發(fā)商？是不是大盤？是不是配套有幼兒園、學(xué)校？品牌開發(fā)商算是項(xiàng)目的一個(gè)**，出現(xiàn)問題的幾率比較小，基本不會(huì)跑路，不會(huì)資金斷裂，延遲交房，小開發(fā)商則容易出現(xiàn)問題。郊區(qū)盤還有一個(gè)問題是人氣不足，如果項(xiàng)目的體量大，就能很好的解決人氣問題，大盤品質(zhì)會(huì)有一定**，開發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)榍捌诘钠焚|(zhì)營銷后期的銷售。因?yàn)槭墙紖^(qū)，你的樓盤交房，周邊未必能夠發(fā)展成熟，幼兒園、學(xué)校的配套就顯得格外重要，大盤相當(dāng)于造城，其配套相對(duì)會(huì)好。
最后，你要看看周邊的配套規(guī)劃，未來周邊是不是有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)等配套的落地？特別是中小學(xué)校，對(duì)于項(xiàng)目的增值起著決定性的作用，目前來看，很多項(xiàng)目都在以配建**學(xué)校為賣點(diǎn)。
當(dāng)然，無論是政策指向，還是規(guī)劃所至，或是項(xiàng)目品質(zhì)都對(duì)你選擇的項(xiàng)目未來增值有著決定性的影響。所以，從投資角度來說，選擇郊區(qū)項(xiàng)目也可以參照剛需客戶的標(biāo)準(zhǔn)。
4、我們看過高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)等郊區(qū)從落寞到繁華，我們也相信未來會(huì)有更多的郊野變新城。
在城市框架不斷拉大的今天，郊區(qū)盤承擔(dān)著分散居住壓力的重任，支持著今日之剛需，拓展著城市的未來。
選擇市中心是享受城市的現(xiàn)在，選擇郊區(qū)是預(yù)期城市的未來，只是郊區(qū)的發(fā)展是一個(gè)過程，或長，或短，熬過郊區(qū)的發(fā)展期，生活或是另一種美好。多少人能料到當(dāng)年東區(qū)3千的房子能漲到3萬呢！
言語間，飛哥的心里已在矛盾，是否把現(xiàn)在的房子賣了，換一套市區(qū)的房子，方便孩子上學(xué)，也方便老人生活購物。
最后想說的是，坑，還是漏，都是相對(duì)而言，參照上文選擇較適合自己的較重要，守得云開見月明，郊區(qū)盤也有春天。

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