張家港法律顧問(wèn)_債權(quán)債務(wù)法律咨詢_在線免費(fèi)咨詢

時(shí)間：2017-12-10作者：東臺(tái)華锎新貿(mào)易有限公司瀏覽：38

張家港律師  13218133970
江蘇潤(rùn)眾律師事務(wù)所經(jīng)江蘇省**廳批準(zhǔn)，成立于2015年6月26日，前身為遠(yuǎn)聞（張家港）律師事務(wù)所。位于張家港市華昌東方廣場(chǎng)F座504、505、507室，總面積約為800平方米。
  潤(rùn)眾律師事務(wù)所以訴訟業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以非訴訟業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，以相對(duì)專業(yè)化分工為依托，不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。部分律師兼有法學(xué)與理科、工科、工商管理、工程師、經(jīng)濟(jì)師等多方面的復(fù)合型學(xué)識(shí)背景。這種綜合學(xué)科和人才優(yōu)勢(shì)使得本所能夠?yàn)閬?lái)自刑事、民商、行政以及海商、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、公司企業(yè)、金融證券、物流、房地產(chǎn)等多領(lǐng)域的客戶提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。
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關(guān)于履約保證金的收取主體和收取規(guī)范
 表示法律法規(guī)對(duì)履約保證金交付給誰(shuí)沒(méi)有明確規(guī)定.
  從表面上看,履約保證金與合同實(shí)行密切相關(guān),好像應(yīng)該由收購(gòu)人收取,但這是片面的.**收購(gòu)具有公共方針功能,方針功能的表現(xiàn)應(yīng)是*、詳細(xì)的,包括對(duì)履約保證金的辦理,會(huì)集收購(gòu)組織不能讓履約保證金變成收購(gòu)人手中能夠恣意處置中標(biāo)人的武器.
  其實(shí)收購(gòu)人不恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用履約保證金的情況時(shí)有所見,如以履約保證金作為挾制條件,迫使中標(biāo)人增加或改動(dòng)部分合同內(nèi)容,以履約保證金抵合同預(yù)付款,合同履行結(jié)束后履約保證金遲遲不退還或被占用.
  從這個(gè)角度上說(shuō),履約保證金應(yīng)由會(huì)集收購(gòu)組織收取,然后堅(jiān)持操作的連貫性、一致性,會(huì)集收購(gòu)組織作為中間方,能站在公平立場(chǎng)上正確處理履約問(wèn)題,一起也便于對(duì)收購(gòu)人與供貨商進(jìn)行有用操控,保護(hù)兩邊的合法權(quán)益.
  履約保證金收取規(guī)范應(yīng)該遵從幾個(gè)準(zhǔn)則:
  一是履約保證金的數(shù)目要大于合同預(yù)付款數(shù)目,以躲避可能存在的危險(xiǎn);
  二是履約保證金的數(shù)目要與招標(biāo)保證金持平或稍高,技術(shù)含量高、不能按時(shí)履約將會(huì)給收購(gòu)人帶來(lái)巨大損失的項(xiàng)目,要適當(dāng)進(jìn)步履約保證金數(shù)額;
  三是履約保證金數(shù)額的斷定要與合同付款條件聯(lián)系起來(lái),開始想象兩者之間應(yīng)該成反比聯(lián)系,即分階段付款條件對(duì)供貨商有利時(shí),履約保證金應(yīng)該多收,反之則少收.
【原創(chuàng)文章】
買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不**過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。②買*二套房時(shí)可能交0元評(píng)估費(fèi)（0.1%）+230元交易費(fèi)，總計(jì)33835元。這！么！少！案例中，3種不同的方式所產(chǎn)生的費(fèi)用：房產(chǎn)買賣：33835元房產(chǎn)贈(zèng)與：161600元房產(chǎn)繼承：71600元顯然，把房子賣給子女是較省錢的！哪種方式操作較方便？房產(chǎn)買賣受近期契稅政策的調(diào)整，相比，加收交易總額的1%的個(gè)稅（即3萬(wàn)），則在93835元基礎(chǔ)上再加3萬(wàn)。房產(chǎn)贈(zèng)與張大媽贈(zèng)送給兒子的房子，由于滿足相關(guān)的條件，20%的個(gè)人所得稅是不用繳納的。但如果張大媽的兒子后來(lái)又出售該房子，則需要征收20%的個(gè)稅。關(guān)于公證，現(xiàn)在很多的城市在辦理免營(yíng)業(yè)稅手續(xù)時(shí)不士對(duì)房屋的水、暖、電等問(wèn)題都進(jìn)行了仔細(xì)的查驗(yàn)。由于冬季沒(méi)有下雨，張女士只是口頭向賣方詢問(wèn)了漏雨的問(wèn)題，賣方表示該房從不漏雨，隨后張女士付清了全部款項(xiàng)。然而入住后發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時(shí)距離房屋過(guò)戶已有5個(gè)月的時(shí)間。張女士要子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為**順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。有沒(méi)有化解之招？房產(chǎn)和法律*支招：一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為**順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。有沒(méi)有化解之招？房產(chǎn)和法律*支招：一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的業(yè)務(wù)相對(duì)復(fù)雜，還存在一些問(wèn)題。①辦理房產(chǎn)繼承沒(méi)有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。②時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對(duì)于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。③多個(gè)子女共同繼承，需要所的業(yè)務(wù)相對(duì)復(fù)雜，還存在一些問(wèn)題。①辦理房產(chǎn)繼承沒(méi)有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。②時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對(duì)于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。③多個(gè)子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒(méi)有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過(guò)訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。房產(chǎn)繼承中較常見的房產(chǎn)稅比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購(gòu)買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后
 


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