中國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展趨勢研究

時間：2021-08-17

2020年作為我國國民經濟“兩個一**”奮斗目標的歷史交匯期，這個象征著全面開啟我國社會主義現(xiàn)代化建設新征程編制的個五年規(guī)劃，承上啟下的意義至關重要，各行各業(yè)都在準備或已進行五年規(guī)劃。物業(yè)管理作為房地產業(yè)的重要組成部分，在中國住房市場化、化、社會化進程中得到了快速發(fā)展。隨著現(xiàn)代互聯(lián)網發(fā)展，國內物業(yè)管理也在加入互聯(lián)網的發(fā)展中。其中互聯(lián)網+物業(yè)管理模式正在逐步取代傳統(tǒng)物業(yè)管理形式，并不斷完善和發(fā)展，在城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設和整治中發(fā)揮了重要作用。國內城市每年都會評文明衛(wèi)生城市，其中社區(qū)則是展示的重要窗口，所以物管已被納入文明辦管理范圍里了，很多政策的落地，比如社區(qū)管控、安全、消防等都靠物管進行落地，物管的重要性不言而喻。
國內物業(yè)管理行業(yè)政策鼓勵物業(yè)企業(yè)拓展經營范圍

根據(jù)**發(fā)布《國家人口發(fā)展規(guī)劃2016-2030》中的相關要求，2030年我國城鎮(zhèn)化率將達到70%。因此，“十四五”規(guī)劃期間，我國城市化需求將繼續(xù)增加。按此比例估算，未來10年仍將有至少1.4億人口進城，地產產業(yè)的需求供應能力與區(qū)域吸引能力仍需關注，同時要考慮將醫(yī)療、養(yǎng)老、物流等行業(yè)要素與地產行業(yè)相結合，為未來房地產產業(yè)的產業(yè)延伸、升級奠定基礎。

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部、政法委、文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（以下簡稱“通知”），著重從融入基層社會治理體系、提升物業(yè)管理服務水平、推動發(fā)展生活服務業(yè)等六個方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求?！锻ㄖ饭膭钣袟l件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式。這為行業(yè)增值服務方面打開了新的方向?？梢灶A見，隨著業(yè)務范圍的擴大，物企經營水平和服務能力將大幅提升。

《通知》對提升物業(yè)管理服務水平提出了多項要求，如擴大物業(yè)管理覆蓋范圍、提升物業(yè)服務質量、完善物業(yè)服務價格形成機制、提升物業(yè)服務行業(yè)人員素質等。其中，在擴大物業(yè)管理覆蓋范圍中明確，結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，引導居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)。

國內物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)定增長，管理人員規(guī)模趨向小型化



中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長明顯，從2004年3.1萬家增長至2018年23.4萬家，增長在6倍以上，物業(yè)管理逐漸成為房地產業(yè)內主要子行業(yè)。同樣，中國物業(yè)管理業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量從2004年的139.26**穩(wěn)步上升至2018年的636.9**，增加497.64**，增幅約占企業(yè)法人數(shù)量增幅的一半，為3.6%。

機構小型化趨勢明顯?；谏鲜鰞深愔笜?，計算可得在2004年至2018年間，中國物業(yè)管理業(yè)平均每單位法人從業(yè)人員數(shù)量從44.9人/家減少至27.2人/家。其中，2004至2008年，企業(yè)的平均人員規(guī)模從44.9人/家減少至43.2人/家。說明在此期間，企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量增速基本一致。而2008年后，前者增速開始明顯快于后者，平均而言物業(yè)管理企業(yè)人員規(guī)模趨向小型化。



行業(yè)資產規(guī)模同樣實現(xiàn)大幅增長。經濟普查資料顯示，2018年中國物業(yè)管理行業(yè)資產規(guī)模約為2004年的11.4倍。另一方面，行業(yè)內企業(yè)法人的平均資產同樣實現(xiàn)明顯增長，從2004年的866.7萬元/家上升至2018年的1310.54萬元/家。其中，主要的增長來自于2004至2013年，2018年較2013年僅上升了約0.68%。同樣，從業(yè)人員人均資產水平也明顯提高，從2004年的19.29萬元/人上升到2018年的48.15萬元/人。

除資產總計實現(xiàn)明顯增長外，2004年到2018年的中國物業(yè)管理行業(yè)的負債和主營業(yè)務收入總量水平。同樣提升顯著。其中，負債總計從1736.1億元增長至21627.7億元，相應地，資產負債率從62.5%增至70.5%。同時，主營業(yè)務收入2004年為682.1億元，2018年為9066.1億元，后者約為前者的13.3倍。為適度減少運營成本，大部分物業(yè)管理服務企業(yè)把基礎業(yè)務進行外包，例如把清潔衛(wèi)生業(yè)務、綠化養(yǎng)護業(yè)務、設備維修業(yè)務分部外包給其他企業(yè)公司，從而降低物業(yè)管理服務企業(yè)的營業(yè)成本。

單位企業(yè)法人的平均負債和營收水平提升顯著。單位企業(yè)法人的平均負債從2004年的560.03萬元/家上升至2018年的924.26萬元/家。2004年平均每家企業(yè)法人的主營業(yè)務收入為220.03萬元/家，而2018年平均每家企業(yè)法人的營業(yè)收入為387.44萬元/家。另一方面，行業(yè)平均每個從業(yè)人員的負債從初12.46萬元/人，上升至2018年的33.96萬元/人；同時，平均每個從業(yè)人員的主營業(yè)務收入在2004年約為4.89萬元/人，而2018年的每單位從業(yè)人員的營業(yè)收入為14.23萬元/人。

2020年，物業(yè)*企業(yè)管理規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)步提升，管理項目數(shù)量均值244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增速達14.02%，*企業(yè)市場份額上升至49.71%，較上年增加6.1個百分點，市場集中度進一步提高。

以點擴面輻射周邊，實現(xiàn)規(guī)模高速增長

物業(yè)企業(yè)一方面除了承接房地產企業(yè)立開發(fā)或合作開發(fā)的項目，使得管理面積的增長得到有效**，另一方面則是借兄弟開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長之勢，半數(shù)管理面積均來自兄弟開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)，管理面積增長的穩(wěn)定性得到有力**。

此外，物業(yè)企業(yè)借助優(yōu)質服務、管理及運營，不斷累積良好的口碑，通過成員項目“以點擴面”，為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。物業(yè)企業(yè)成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協(xié)助類、公建類的項目、城市服務項目，同時也有助于規(guī)避并購整合的高對價問題。

隨著區(qū)域深耕的不斷發(fā)展及存量市場的不斷積累，物業(yè)企業(yè)單城市項目管理密度持續(xù)提升。伴隨著市場集中度進一步提高，企業(yè)在規(guī)模擴張方面的發(fā)展趨勢將加明顯，擴規(guī)模是物業(yè)服務企業(yè)成為行業(yè)**的必經之路，競爭加劇的態(tài)勢不可避免。“愈大愈快、強者恒強”仍將是主導未來行業(yè)生態(tài)格局的基本定律。一批的物業(yè)服務企業(yè)已經開始未雨綢繆、思變未來，結合外部環(huán)境和自身資源稟賦中長期發(fā)展路徑，并不斷創(chuàng)新、探索，為行業(yè)提供了有益的發(fā)展經驗。

行業(yè)發(fā)展前景看好，拓展新興業(yè)務領域

物業(yè)管理行業(yè)具有很好的發(fā)展空間。一方面，七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國城鎮(zhèn)化率達到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國和一些的預測，我國總人口將在2030年左右出現(xiàn)負增長，城鎮(zhèn)化率將在2040—2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國物業(yè)管理覆蓋率還不高，很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理。

我國住宅物業(yè)管理行業(yè)在近幾年高速發(fā)展，上書房信息咨詢預計未來5年內住宅物業(yè)管理覆蓋率將過95%，行業(yè)的飽和將加快物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)務拓展的要求。不過，目前國內老舊小區(qū)由于產權復雜、設備老舊和原物業(yè)管理主體責任不明確等因素，導致此類居民對物業(yè)管理持續(xù)付費的意愿不強；另外，國內大部分老舊小區(qū)都是由提供基礎服務的托底工作，如果引入物業(yè)管理企業(yè)會出現(xiàn)難以明確的服務內容和管理邊界，這樣又會導致物業(yè)管理在有限的資金下改善提升品質有限，落入“服務質量差→物業(yè)費收繳率低→資金欠缺”的惡心循環(huán)中。對此，上書房信息咨詢針對這些問題提出補貼、拓展營收和動態(tài)調價方式來改善，如補貼可以由牽頭引入物業(yè)管理企業(yè)來加入到老舊小區(qū)的物業(yè)管理中，采用補貼方式解決一些資金和設備老舊矛盾；其次，物業(yè)管理對于小區(qū)公共區(qū)域運營，尤其是停車場改造、戶外廣告方面的收入來解決資金問題；后，通過建立業(yè)委會和定期開展三方滿意度調查，對物業(yè)管理服務進行市場化定價。

隨著科技的不斷發(fā)展，各種互聯(lián)網科技以各種方式豐富了人們的生活，提高了人們的生活質量。而且物業(yè)管理作為服務于人民日常生活的行業(yè)，也需要不斷地創(chuàng)新和改革。建議物業(yè)管理公司可以通過服務模式、管理手段等多個領域進行創(chuàng)新。如在完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理中需要發(fā)揮物業(yè)管理在促進城市管理、公共服務、治安防范、**養(yǎng)護、社區(qū)養(yǎng)老等領域的作用，物業(yè)管理企業(yè)接受基層委托參與社會治理事項清單，并且通過購買服務方式承擔一些公共服務的職能。物業(yè)服務管理企業(yè)將組織結構要朝向網絡化、扁平化和信息化的主要方向發(fā)展，需要企業(yè)**者改變自身的原有**方式，以市場為主，將組織結構轉變成迎合市場需求，不斷實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。

近年來資本的進入加快了頭部企業(yè)上市，以及通過兼并收購獲得存量物業(yè)或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業(yè)管理業(yè)頭部企業(yè)IPO進程加快，自2014年彩生活在中國香港聯(lián)交所上市成為中國社區(qū)服務運營股后，截止到2021年5月26日已上市物業(yè)服務企業(yè)達46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。

2021年，是“十四五”規(guī)劃開局之年，是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程起步之年。相比“十三五”規(guī)劃，“十四五”規(guī)劃強調高質量發(fā)展主題。“十四五”期間，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，推動物業(yè)服務向高品質和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需求的重要舉措。在新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)將迎來快速發(fā)展的機遇期。物業(yè)服務企業(yè)持續(xù)完善標準、擴展服務內容、新管理手段、推進技術升級、創(chuàng)新、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質，實現(xiàn)行業(yè)轉型升級、高質量發(fā)展的目標。

技術手段新，科技賦能現(xiàn)代物業(yè)服務

新技術和物業(yè)服務深度融合，開展智慧物業(yè)管理服務適應居民不斷升級的需求。利用大數(shù)據(jù)、BIM、物聯(lián)網、人工智能技術，賦能物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維；構建城市至基層的社區(qū)網絡系統(tǒng)，與物業(yè)管理企業(yè)共享部分數(shù)據(jù)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所在區(qū)域特征、企業(yè)戰(zhàn)略、社區(qū)人口結構等信息，加快推進與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務業(yè)融合發(fā)展，發(fā)展加對接本社區(qū)居民需求狀況的相關服務。

互聯(lián)網帶給時代大的改變不僅是技術層面的改變，還是思維方式上面的改變。物業(yè)管理行業(yè)對科技賦能、產業(yè)轉型的重視程度越來越高。2019年，物業(yè)管理行業(yè)加快了推動數(shù)字經濟與物業(yè)管理的相互融合，加快數(shù)字產業(yè)化、產業(yè)數(shù)字化，全面促進物業(yè)管理行業(yè)高標準、高質量發(fā)展。

“化趨勢”：未來龐大、復雜的系統(tǒng)，很難由一方力量立完成，勢必需要在由各個細分領域的公司完成各自的部分的基礎上，各個體系之間開放協(xié)同。隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業(yè)的日常管理維護保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調度和資源整合與分配的作用。如：公司內部不同層級、不同職能之間的協(xié)同，統(tǒng)—體系服務間協(xié)同，行業(yè)內不同企業(yè)間的協(xié)同，不**業(yè)間的協(xié)同等等。這就要求系統(tǒng)在保證靈活性的同時，也要具備充分的協(xié)同能力。物業(yè)企業(yè)將一些日常維護保養(yǎng)的工作采用服務外包，借此來實現(xiàn)降本增效的目的，如清潔、綠化、設備維修保養(yǎng)和秩序維護業(yè)務在近幾年都有明顯的提升，而且外包人員占比也在逐年增長。

“物聯(lián)網應用”：隨著5G的商用，未來5G的低功耗、低延時的優(yōu)勢，必然較大促進整個現(xiàn)代物業(yè)體系物聯(lián)能力的提升，進而促使整個物業(yè)管理系統(tǒng)智能。一方面是物業(yè)開始使用機械設備代替人工，低耗代替高耗，比如引入人臉識別、電子圍欄、清潔作業(yè)機械等，這些技術運用提高了物業(yè)日常勞動率提升。另一方面物業(yè)嘗試應用科技來構建共享中心，以此降低人工成本，提高服務效率，如龍湖智慧服務*科技物業(yè)系統(tǒng)包括了設施設備FM系統(tǒng)和RBA遠程樓宇設備自控系統(tǒng)，能夠對所有項目進行運營管理和共享服務，實現(xiàn)智能管



（設施設備FM系統(tǒng)平臺結構示意圖）

“大數(shù)據(jù)、人工智能”：隨著物業(yè)全業(yè)務的數(shù)字化，行業(yè)數(shù)據(jù)沉淀成為可能。隨著沉淀數(shù)據(jù)量的增加，數(shù)據(jù)的必然會通過大數(shù)據(jù)和人工智能技術在行業(yè)的應用，推動行業(yè)的自我完善。

以萬科睿服務為代表的物業(yè)企業(yè)自建平臺和以四格互聯(lián)為代表的三方公司平臺獲得了行業(yè)廣泛的接受。平臺基于對物業(yè)行業(yè)基礎業(yè)務的深刻理解，充分利用移動互聯(lián)、物聯(lián)、BI等新技術，真正意義上優(yōu)化了物業(yè)行業(yè)的作業(yè)和管理模式，真正開始走上為物業(yè)行業(yè)的基礎業(yè)務充分賦能之路。行業(yè)也充分意識到之前的那些免費軟件不合乎長遠發(fā)展的商業(yè)邏輯。

物業(yè)多元化運營，均衡多業(yè)態(tài)發(fā)展

物業(yè)管理涵蓋了住宅、商辦、公眾物業(yè)等多個領域。運營模式大致上分為2類：一是基礎物業(yè)管理，主要是設施設備管理維護、清潔和安保等為主的基礎物業(yè)管理；二是物業(yè)運營管理，主要是以運營物業(yè)管理為，以咨詢服務增加項目能力，并結合資產管理獲得高額利潤的企業(yè)。

目前國內物業(yè)管理行業(yè)中房地產開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)市場占有率較高。上書房信息咨詢數(shù)據(jù)顯示，*企業(yè)中有開發(fā)商背景的企業(yè)占比70%以上，這些企業(yè)的管理面積中有約五成來自兄弟開發(fā)商，而這個比例在排名靠前的此類物業(yè)企業(yè)中高。大型物業(yè)管理公司透過內部增長及并購中小型物業(yè)管理公司積極加速擴張，以擴大物業(yè)管理規(guī)模及實現(xiàn)規(guī)模經濟效益，藉此提高市場地位。

在擴規(guī)模、創(chuàng)收入的同時，均衡多業(yè)態(tài)發(fā)展，不斷拓寬業(yè)務服務領域。*物業(yè)企業(yè)住宅類物業(yè)收入占比大，其次是商辦物業(yè)服務，后是產業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)和其他類型物業(yè)服務均有不同程度的增長。國內物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費為4.22元/㎡/月，各類型物業(yè)收費排名依次為辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)、產業(yè)園區(qū)、學校、住宅。

上書房信息咨詢建議物業(yè)企業(yè)探索客戶需求，提供增值服務，成為業(yè)績增長的二大驅動因素。一方面，向房地產全鏈拓展，打通上下游。從房地產公司拿地開始，到預售，竣工交付，業(yè)主入住等各個環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務。另一方面，結合自身資源和特點，找準定位，重復發(fā)揮線下優(yōu)勢，理性發(fā)展適合自身的特色業(yè)務，主要包括資產管理與車位管理業(yè)務、零售與家居生活服務、公共空間業(yè)務、拎包入住、美居業(yè)務等。

附：物業(yè)管理業(yè)相關重要政策


【作者】上書房信息咨詢中國物業(yè)企業(yè)研究中心——歐逸晨（上書房信息咨詢合伙人，地產物業(yè)研究員）
上書房信息咨詢是國內物業(yè)服務行業(yè)研究咨詢公司，由業(yè)界*人士和學術界師資創(chuàng)建。自2008年以來，為國內各類物業(yè)服務企業(yè)提供咨詢服務，包括項目可行性研究、客戶滿意度研究、物業(yè)管理評優(yōu)、應急管理風險評估、物業(yè)服務暗訪等，得到了客戶的**和支持。

經過多年的發(fā)展，上書房信息咨詢在深圳、廣州、北京、長沙、重慶、成都、昆明、中國香港、新加坡設立有分支機構或辦事處。并在近年運用新技術建立了的三方調研系統(tǒng)，可以實現(xiàn)線上和線上的數(shù)據(jù)采集，打造立體式調研渠道。累計服務過上千家企業(yè)，開展調查覆蓋國內四線以上城市200余個，調查項目數(shù)量過10000個（棟），采集數(shù)據(jù)過200萬條，輸*成果過上千份，演講匯報200余場。

詞條
詞條說明
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