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時(shí)間：2017-12-12作者：東臺華锎新貿(mào)易有限公司瀏覽：63

張家港律師  13218133970
江蘇潤眾律師事務(wù)所經(jīng)江蘇省**廳批準(zhǔn)，成立于2015年6月26日，前身為遠(yuǎn)聞（張家港）律師事務(wù)所。位于張家港市華昌東方廣場F座504、505、507室，總面積約為800平方米。
  潤眾律師事務(wù)所以訴訟業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以非訴訟業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，以相對專業(yè)化分工為依托，不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。部分律師兼有法學(xué)與理科、工科、工商管理、工程師、經(jīng)濟(jì)師等多方面的復(fù)合型學(xué)識背景。這種綜合學(xué)科和人才優(yōu)勢使得本所能夠?yàn)閬碜孕淌?、民商、行政以及海商、知識產(chǎn)權(quán)、公司企業(yè)、金融證券、物流、房地產(chǎn)等多領(lǐng)域的客戶提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。
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地址：江蘇省蘇州市張家港市人民東路11號華昌東方廣場F座505室
二手房交易注意事項(xiàng)
二手房買賣維權(quán)的要點(diǎn)
　　目前，因二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患。
　　警惕“包過戶”
　　去年10月，高先生在報(bào)紙上看到一則45萬包過戶的房源廣告，高先生估算這處不滿5年的次新房的稅費(fèi)等成本應(yīng)達(dá)五六萬，確實(shí)覺得該價(jià)位很實(shí)惠，便很快與中介公司簽訂了購房居間合同。在辦理過戶手續(xù)過程中，高先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時(shí)過戶是通過內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費(fèi)用僅兩萬余元。他要求中介方退還多收的費(fèi)用，中介卻指出合同中已明確約定包過戶，拒不承擔(dān)退費(fèi)要求。
　　*支招：購房者應(yīng)事先了解清楚房屋的性質(zhì)，并且一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，以避免中介公司從中通過文字游戲獲取差價(jià)。
　　質(zhì)量問題可索賠
　　張女士去年年初通過中介購買了一處位于**層的二手房。在購房過程中，張女士對房屋的水、暖、電等問題都進(jìn)行了仔細(xì)的查驗(yàn)。由于冬季沒有下雨，張女士只是口頭向賣方詢問了漏雨的問題，賣方表示該房從不漏雨，隨后張女士付清了全部款項(xiàng)。然而入住后發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時(shí)距離房屋過戶已有5個(gè)月的時(shí)間。張女士要求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過戶后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需張女士風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
　　*支招：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。對于張女士如何維權(quán)的問題，若買房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，張女士可以要求補(bǔ)償;如果房齡較新，處于開發(fā)商的保質(zhì)期內(nèi)，張女士還可以以房屋所有人的身份，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
　　“陰陽合同”要不得
　　春節(jié)前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價(jià)110萬元，房齡不足5年。為了盡快達(dá)成交易，賣家建議采用“陰陽合同”的方式，將遞件過戶合同中的房款降為85萬元，從而減輕王女士成本。在辦理過戶手續(xù)時(shí)，由于成交價(jià)過低，房管部門仍按評估價(jià)110萬元依法征收稅費(fèi)。這樣一來，需支付稅費(fèi)總額比王女士的預(yù)期多2萬多元。王女士提出多出部分由賣家承擔(dān)，而賣家則表示合同約定由買家承擔(dān)，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補(bǔ)償。
　　*支招：房地產(chǎn)交易中心有專門的房屋評估價(jià)計(jì)算方法，想通過報(bào)低成交價(jià)來少繳稅是行不通的?！瓣庩柡贤睂I賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
　　提醒
　　選二手房源注意兩類虛假
　　當(dāng)**手房交易中的虛假房源已經(jīng)成為了所謂的行業(yè)潛規(guī)則，它對市場交易的多個(gè)方面產(chǎn)生了巨大影響。據(jù)介紹，在當(dāng)前市場中房源分兩類虛假：一價(jià)格虛假，其虛假型式又可分為低價(jià)吸客房及高價(jià)拉價(jià)房;二是房源虛假，不少業(yè)者為了吸引客戶上門，憑空制造出業(yè)主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購房人浪費(fèi)時(shí)間，也容易造成購房人對價(jià)格產(chǎn)生誤判，甚至托高房價(jià)。對此，業(yè)內(nèi)人士建議購房者選正規(guī)的品牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)簽定購房合同時(shí)務(wù)必要仔細(xì)核對每條款項(xiàng)，切實(shí)將購房風(fēng)險(xiǎn)降至較低。
【原創(chuàng)文章】
作為補(bǔ)償?！　?支招：房地產(chǎn)交易中心有專門的房屋評估價(jià)計(jì)算方法，想通過報(bào)低成交價(jià)來少繳稅是行不通的?！瓣庩柡贤睂I賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)?！　√嵝选　∵x二手房源注意兩類虛假的業(yè)務(wù)相對復(fù)雜，還存在一些問題。①辦理房產(chǎn)繼承沒有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。②時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。③多個(gè)子女共同繼承，需要所滿5年的次新房的稅費(fèi)等成本應(yīng)達(dá)五六萬，確實(shí)覺得該價(jià)位很實(shí)惠，便很快與中介公司簽訂了購房居間合同。在辦理過戶手續(xù)過程中，高先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時(shí)過戶是通過內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費(fèi)用僅兩萬余元。他要求中介方退還多收的費(fèi)用，中介卻指出房產(chǎn)稅比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后的業(yè)務(wù)相對復(fù)雜，還存在一些問題。①辦理房產(chǎn)繼承沒有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。②時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。③多個(gè)子女共同繼承，需要所的房產(chǎn)份額，較少可變更為1%。二手房交易注意事項(xiàng)二手房買賣維權(quán)的要點(diǎn)　　目前，因二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患?！　【琛鞍^戶”　　去年10月，高先生在報(bào)紙上看到一則45萬包過戶的房源廣告，高先生估算這處不有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。房產(chǎn)繼承中較常見的的房產(chǎn)份額，較少可變更為1%。二手房交易注意事項(xiàng)二手房買賣維權(quán)的要點(diǎn)　　目前，因二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患。　　警惕“包過戶”　　去年10月，高先生在報(bào)紙上看到一則45萬包過戶的房源廣告，高先生估算這處不免了營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。因?yàn)楦改傅淖》恳话愣甲M5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，不然費(fèi)用那得更多了。所以說，把房產(chǎn)送給子女不是那么簡單的事。繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳3%的契稅，這一下子就比直接贈(zèng)予的方式省了9萬塊！遙遠(yuǎn)而無法繼續(xù)履行合同;員工所在崗位或者部門因?yàn)榭陀^原因被取消,員工也不能夠調(diào)到其他部門的;還有企業(yè)被兼并,企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等情況.房子怎么過戶較省錢？那么，要是想把房子留給子女的話，到底選擇什么方式劃算呢？目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買賣
 


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