青島高層建筑工程招標(biāo) 青島建筑物 尺寸精準(zhǔn)

時(shí)間：2020-04-03作者：山東元鼎律師事務(wù)所瀏覽：167

建設(shè)工程價(jià)款**受償權(quán)行使期間的起算點(diǎn)為應(yīng)當(dāng)支付工程款時(shí)
本案要旨：建設(shè)工程**受償?shù)膶?duì)象是工程折價(jià)或者**價(jià)款，而工程需折價(jià)或者**的前提是發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款。當(dāng)發(fā)包人支付工程價(jià)款已屆履行期時(shí)，承包人要求支付工程款才可能得到支持，并相應(yīng)主張**受償權(quán)才有意義，故建設(shè)工程**受償權(quán)宜從發(fā)包人應(yīng)付工程款期間屆滿之日起算。

審計(jì)結(jié)論、財(cái)政評(píng)審意見作為結(jié)算依據(jù)的相關(guān)問題
20．**投資和以**投資為主的建設(shè)項(xiàng)目，合同明確約定以審計(jì)機(jī)關(guān)出具的審計(jì)意見作為工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的，財(cái)政部門審計(jì)部門等對(duì)工程款的審核、審計(jì)，應(yīng)當(dāng)作為結(jié)算依據(jù)。
21．審計(jì)機(jī)關(guān)嚴(yán)重**出合同約定的期限未作出審計(jì)結(jié)論，發(fā)包人以此為由拒付工程款的，發(fā)包人無法舉證證明審計(jì)機(jī)關(guān)具有正當(dāng)理由不能出具審計(jì)結(jié)論的，當(dāng)事人申請對(duì)工程造價(jià)予以**鑒定，*應(yīng)予支持。
22．在雙方當(dāng)事人已經(jīng)通過結(jié)算協(xié)議確認(rèn)了工程結(jié)算價(jià)款并已基本履行完畢的情況下，國家審計(jì)機(jī)關(guān)作出的審計(jì)結(jié)論或財(cái)政評(píng)審意見，不影響雙方結(jié)算協(xié)議的效力。
關(guān)于實(shí)際施工人
大量的建設(shè)工程中均存在實(shí)際施工人情形，需要明確實(shí)際施工人的概念才能切實(shí)有效的進(jìn)行相關(guān)法律實(shí)務(wù)操作。
實(shí)際施工人是在施工合同無效情況下實(shí)際履行工程施工義務(wù)的主體，是終實(shí)際投入資金、材料和勞力進(jìn)行工程施工的民事主體，是案涉工程的“出資人”，組織者、管理者，即包工頭，工地老板等，包括轉(zhuǎn)包、違法分包、借用資質(zhì)與他人簽訂建設(shè)工程合同的承包人三種類型，實(shí)際施工人與合同法*十六章建設(shè)工程施工合同中的“施工人”，即合法的主體不同，其基于實(shí)際施工而**相應(yīng)的工程價(jià)款，與民工之間屬于雇傭關(guān)系或勞務(wù)關(guān)系。
在處理建設(shè)工程施工合同糾紛關(guān)于實(shí)際施工人的審判實(shí)務(wù)中，并不適用合同法*十六章建設(shè)工程施工合同相關(guān)法律規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)全流程
（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)
1是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要
2認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
1**是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。
2目前，在我國忽視可行性研究
（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的步
1實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式
2開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 手 冊》。
（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場需要的重要一步
1開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書
2房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
3方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
4確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。
5審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
6以上步驟都由 城市規(guī)劃行政管理部門 辦理。
（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是**土地使用權(quán)后的步
1在**《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。
2開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。
（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后重要的工作
1**土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡
2開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。
（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法
1 通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不**過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
2在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。
（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步
1國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。
2在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。
3項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。
（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步
1符合**主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，**銷售許可證。
（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。



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