物業(yè)管理應(yīng)該注意哪些問題

時間：2019-08-26作者：青島旅山明兆物業(yè)管理有限公司瀏覽：236

管理費的標準收與支是物業(yè)管理公司經(jīng)營中的兩個較重要環(huán)節(jié)，除了啟動基金，和維修基金之外，管理費應(yīng)該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣，例如保安、衛(wèi)生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設(shè)備的維修及保養(yǎng)費用，其中包括電梯、消防設(shè)施、供電系統(tǒng)、停車通風(fēng)系統(tǒng)、給水及排水系統(tǒng)等。關(guān)于物業(yè)管理費的收取標準目前國家尚無具體明文規(guī)定，大多數(shù)的物業(yè)管理公司都自訂標準，如每平米幾元錢，由每一業(yè)主按月向管理公司交付，到底該收多少管理費才算合理，這一直是物業(yè)管理工作中較令人感到困難的問題。管理費是由業(yè)主交，管理公司是由業(yè)主聘請，所以管理費應(yīng)該由管理公司和管理**協(xié)商來定。如定的收費標準過高就會出現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會采取停水、停電等手段來迫使業(yè)主按期交費，但結(jié)果卻常是業(yè)主聯(lián)合起來，責成管理**辭退管理公司。所以管理費的標準應(yīng)該與服務(wù)質(zhì)量掛起鉤來，較應(yīng)該由雙方配合好，共同參與制定收費標準。

綜合性服務(wù)物業(yè)管理公司除了收取啟動基金，維修基金和管理費用外，還有一項大的收入，即綜合性營業(yè)服務(wù)。這一塊的服務(wù)收入潛力較大，如果服務(wù)項目多、服務(wù)質(zhì)量好，對物業(yè)管理公司的生存與發(fā)展會起到重要的作用。物業(yè)管理公司可以在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展各種商業(yè)服務(wù)，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發(fā)、電器修理等。物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)內(nèi)有排他的經(jīng)營權(quán)，不允許其他商業(yè)機構(gòu)進駐物業(yè)區(qū)內(nèi)，除非與物業(yè)管理公司有合作關(guān)系，并得到物業(yè)管理**批準。綜合性商業(yè)服務(wù)可以使用住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施。各類商業(yè)服務(wù)的啟動資金主要來源于物業(yè)管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務(wù)的目的主要是為業(yè)主提供較舒適便利的生活環(huán)境，綜合性服務(wù)的收益也主要用于物業(yè)的各項管理上。綜合性服務(wù)所使用的開辦費經(jīng)費應(yīng)該建立帳目，所產(chǎn)生的收益，應(yīng)先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。綜合性服務(wù)與物業(yè)管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經(jīng)營管理就會產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟效益。

管理公司與管委會聯(lián)合會議管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系既是聘方與被聘用方的關(guān)系，又是管理者與被管理者的關(guān)系，其中之間的關(guān)系較為復(fù)雜，難免不斷在收費與服務(wù)方面出現(xiàn)各種問題和矛盾。如何解決這些問題，較好的辦法是建立聯(lián)合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯(lián)合舉行一次會議。在會上將物業(yè)管理中所出現(xiàn)的問題擺在桌面上討論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消除在萌芽狀態(tài)中。

專業(yè)律師對物業(yè)管理的協(xié)助房地產(chǎn)專業(yè)律師對房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和物業(yè)管理等階段都能夠提供服務(wù)。尤其是在物業(yè)管理階段，律師的作用較為重要，因為物業(yè)管理是一個嶄新的行業(yè)，物業(yè)管理又是延續(xù)性較長，既復(fù)雜，又充滿矛盾的工作。所以律師在物業(yè)管理工作中可以大有作為。律師可以幫助管理公司或發(fā)展商召集業(yè)主大會，幫助成立管理**，負責起草業(yè)主公約、管理**章程、物業(yè)管理公約、委托管理合同等法律文件。對于各項基金的監(jiān)管，律師也可以起到一定的作用，物業(yè)管理**可以委托律師代理其監(jiān)督各類基金的使用情況，負責協(xié)調(diào)管理公司與各個業(yè)主之間的關(guān)系。律師可以負責主持召開管理**和管理公司聯(lián)合會議，主持或召開年度業(yè)主大會等。有了房地產(chǎn)專業(yè)律師介入物業(yè)管理，對業(yè)主和管理公司來說，都會有較大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關(guān)系，提高整個管理工作的效率。

物業(yè)管理在房地產(chǎn)領(lǐng)域中占有非常重要的位置，越來越多的人已經(jīng)認識到這一點。一處物業(yè)有了一個優(yōu)秀的、專業(yè)化的物業(yè)管理公司來管理，這處物業(yè)不僅可以保值而且還可以增值。在物業(yè)管理中，不論是發(fā)展商，管理公司，還是廣大業(yè)主，首先要清楚物業(yè)管理中的法律關(guān)系，知道自己處在什么位置，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，這樣就會對下一步的物業(yè)管理工作的開展鋪墊良好的基礎(chǔ)。

物業(yè)管理這個行業(yè)在我國尚屬新生事物，它的發(fā)展需要國家**有關(guān)部門和廣大業(yè)主，發(fā)展商及物業(yè)管理公司的共同關(guān)心與幫助。物業(yè)管理行業(yè)有許多問題需要進一步探討，也有許多新領(lǐng)域有待發(fā)展。只有發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理公司等相關(guān)的幾方密切配合，物業(yè)管理工作才能作好。這一點也已經(jīng)逐步得到大家的共識。


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