房屋局部裝修改造檢測(cè)鑒定評(píng)估報(bào)告辦理中心

時(shí)間：2019-02-27作者：深圳市住建工程檢測(cè)有限公司瀏覽：70

房屋改造/裝修/拆墻/需要出具的房屋結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)鑒定評(píng)估報(bào)告辦理中心


房屋局部裝修改造檢測(cè)鑒定——房屋哪些地方不能拆：
1、承重墻
600px以上厚度的磚墻，一般都屬于承重墻，是不能輕易拆除和改造的。承重墻承載著整棟大樓的的重量，維持著整個(gè)房屋結(jié)構(gòu)的平衡。破壞了承重墻，也就是破壞了這個(gè)力的平衡，造成的后果恐怕是十分重大的、誰(shuí)都無(wú)法承擔(dān)生命的問(wèn)題。
2、嵌在混凝土中的門(mén)框 
如果真的需要拆除或改造，是會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的危險(xiǎn)，會(huì)降低房屋的安全指數(shù)的，另外重新安裝新的門(mén)也是比較困難的。
3、矮墻
一般房間與陽(yáng)臺(tái)之間的墻上都有一門(mén)一窗，這些門(mén)窗可以拆除，但窗以下的墻不能拆，因?yàn)檫@段墻是“配重墻”，它就像秤砣一樣起著挑起陽(yáng)臺(tái)的作用，如果拆除這堵墻，就會(huì)使陽(yáng)臺(tái)的承重力下降，導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)下墜。
4、梁、柱
梁、柱是用來(lái)支撐上層樓板的，隨意拆除或改造可能會(huì)造成上層樓板下掉，非常危險(xiǎn)，梁、柱萬(wàn)不可拆除或改造的。
5、墻體鋼筋
承重墻的鑒定
在埋設(shè)管線時(shí)，如將鋼筋破壞，就會(huì)影響到墻體和樓板的承受力，留下安全問(wèn)題，故也不可隨意拆除。

 
二、房屋局部裝修改造檢測(cè)鑒定基礎(chǔ)知識(shí)：
房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。那么結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實(shí)踐中卻因其驗(yàn)收的難度而購(gòu)房者所忽視或放棄。房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量與房屋的安全性、使用性和耐久性密切相關(guān)，作為業(yè)主的你可千萬(wàn)不能大意，如果你發(fā)現(xiàn)了大面積結(jié)構(gòu)性裂縫而且又是關(guān)鍵部位裂縫，建議你找的驗(yàn)房師來(lái)驗(yàn)看并出具驗(yàn)房報(bào)告，持驗(yàn)房報(bào)告找開(kāi)發(fā)商要求退房及賠償。
步驟/方法
1檢查房屋有無(wú)裂縫。主要是看大的裂縫，不是結(jié)構(gòu)問(wèn)題造成的細(xì)小裂縫可以忽略，注意區(qū)分。
（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。
（2）露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬?lài)?yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，也是屬于比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。
（3）承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，存在危險(xiǎn)隱患。
（4）墻身、墻角接位、棚有無(wú)裂痕。
2檢查空鼓。
如何區(qū)分空鼓：用手做敲門(mén)狀或用木棍，輕敲，如果聽(tīng)到有空響聲說(shuō)明有空鼓，反之說(shuō)明墻面情況良好。
（1）地面空鼓檢查：輕敲所有的地面，特別是腳線一圈。
（2）輕體、屋空鼓檢查：迎光檢查墻體、屋是否有隆起或凹陷的地方。
（3）檢查房屋傾斜程度
雖然檢查房屋的傾斜度需要專(zhuān)門(mén)的儀器,但購(gòu)房者用目測(cè)的方法在房屋四周取不同的角度,不同距離觀測(cè)也能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。也可在房或較高處某窗口用細(xì)繩栓上一重物,沿墻放下到墻腳,檢查墻體傾斜程度。發(fā)現(xiàn)墻或柱有傾斜，其傾斜率大于0.7%，或相鄰墻體連接處斷裂成通縫的，則都有結(jié)構(gòu)安全隱患。
（4）鑒別外墻面施工質(zhì)量
如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。在觀察外墻時(shí)還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計(jì)或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就應(yīng)該請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定部門(mén)進(jìn)行重新鑒定。外墻滲水是多層住宅的一個(gè)質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水、外墻窗框滲水、墻洞滲水、陽(yáng)臺(tái)滲水，所以我們?cè)诳捶繒r(shí)應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無(wú)明顯的水印及霉點(diǎn)。

三、房屋局部裝修改造檢測(cè)鑒定——房屋安全管理的五種方法 
1、定期安全檢查。根據(jù)本地區(qū)的氣候、環(huán)境等條件，對(duì)不同用途的房屋規(guī)定不同鑒定期限，這樣可以及早發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)加以消除，減少質(zhì)量事故的發(fā)生。 
2、遭受自然災(zāi)害損傷后的鑒定。房屋遭受地震、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等損傷后，及時(shí)地進(jìn)行性鑒定，確定房屋是否需要修復(fù)加固，或者拆除重建。 
3、改變用途時(shí)的鑒定。房屋改變了用途，與原定設(shè)計(jì)條件不符，如荷載、空間分割的變化等，就需要進(jìn)行房屋性鑒定，以確定是否需要加固或作其他處理。 
4、改變結(jié)構(gòu)的鑒定。如對(duì)房屋增加層數(shù)、擴(kuò)大開(kāi)間、改變層高等，行性鑒定，然后才能進(jìn)行改造。 
5、其他內(nèi)容的專(zhuān)項(xiàng)鑒定。如對(duì)房屋進(jìn)行抗震鑒定、防振、*、防腐鑒定等。什么樣的房屋是危房？ 　　 答：《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-99)定義結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能居住和使用安全的房屋。 
6、哪些是房屋的異常跡象？ 　　 答：概括起來(lái)主要有以下三種：沉降、傾斜、裂縫。 
7、對(duì)房屋完好與損壞的程度如何評(píng)定？ 　　 答：《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分十余個(gè)分項(xiàng)的完損情況評(píng)定房屋為： A：完好房 B：基本完好房C：一般損壞房 D：嚴(yán)重?fù)p壞房

 
很多業(yè)主買(mǎi)好房子后，對(duì)現(xiàn)有的房型不滿意，然后就肆意的改造房型，拆除不滿意的墻體，但是有誰(shuí)想過(guò)這些被拆掉的墻是否會(huì)給人的生命安全造成很大的危害，有誰(shuí)想過(guò)整棟樓的居民的生命安全。下面有個(gè)案例大家可以參考一下：
16日上午，成華區(qū)華潤(rùn)二十四城五期熙云府小區(qū)一**向成都商報(bào)備該小區(qū)3棟11樓一業(yè)主買(mǎi)了同層6套房子，目前已將其中的3套房子打通，填充墻體、外墻被破壞，且有碎玻璃從樓上掉下。該業(yè)主稱(chēng)擔(dān)心樓房安全。
住戶(hù)：樓房會(huì)不會(huì)塌陷？
“我 大概是這個(gè)月14日發(fā)現(xiàn)11樓在破壞中間墻的?！北先送跖空f(shuō)，她住在樓下。之前，她在家里只是聽(tīng)到打墻的震動(dòng)聲和施工機(jī)器的噪音，原以為只是在裝修。 大概三天前出樓門(mén)口時(shí)，看到從11樓掉下來(lái)一些碎玻璃，我才上樓查看?！?1樓施工時(shí)，窗戶(hù)上掛著一個(gè)紅白藍(lán)間隔的大塑料編織袋，就是為了不讓其他人看 到”。
“把房子的中間墻打掉，我們樓上的住戶(hù)都很擔(dān)心，房子以后會(huì)不會(huì)塌陷或者出現(xiàn)裂縫?！?7樓的一**說(shuō)。記者走訪了11樓、10樓 和12樓發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)樓層的房間多半在裝修，暫沒(méi)有住人。該樓的其他業(yè)主知道后，都對(duì)房子的安全性表示擔(dān)心，有些業(yè)主還擔(dān)心11樓業(yè)主把房子打通后，會(huì)不 會(huì)做其他用途，影響整個(gè)樓的秩序和人身財(cái)產(chǎn)安全。
房主：不會(huì)影響承重結(jié)構(gòu)
“當(dāng)時(shí)二十四城沒(méi)有大戶(hù)型了，我才買(mǎi)了6套房子?！?1樓業(yè)主范先生介紹，他是今年10月買(mǎi)的房子，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有大戶(hù)型，又比較喜歡這小區(qū)的環(huán)境，“并且我當(dāng)時(shí)咨詢(xún)過(guò)，這些房子是框架結(jié)構(gòu)，可以打通改成大間”，所以就買(mǎi)了6套30多平方米的房子。
 


范先生說(shuō)，在進(jìn)行房子打通改造時(shí)，他也咨詢(xún)了房管局，并沒(méi)有不妥的地方。在施工時(shí)，該樓的其他業(yè)主擔(dān)心安全，還通過(guò)假扮物業(yè)管理人員等方式進(jìn)行阻止，他知道后，也向他們說(shuō)明了情況，不會(huì)影響房屋承重結(jié)構(gòu)，但他的解釋并沒(méi)有讓其他業(yè)主信服。
16日，范先生請(qǐng)房管局工作人員、物業(yè)和業(yè)主代表，一起實(shí)地查看房屋改造情況，并讓房管局工作人員進(jìn)行了檢查，“并沒(méi)有不合理的地方?！?
物管：沒(méi)有危害公共安全
“他沒(méi)有危害公共安全，也沒(méi)侵犯他人利益，他又是6套房子的產(chǎn)權(quán)人，我們物業(yè)也沒(méi)有權(quán)利干涉?！蔽踉聘飿I(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人何正權(quán)介紹說(shuō)，物業(yè)只負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū) 域和公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，而且11樓6套房的業(yè)主范先生，在進(jìn)行墻體打通施工前，已于11日上報(bào)了施工圖等相關(guān)材料，物業(yè)工作人員審查后確認(rèn)并沒(méi)有對(duì)房子的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，并將相關(guān)材料上報(bào)成華區(qū)房管局備案。
成華區(qū)房管局監(jiān)察中隊(duì)工作人員介紹，他們?nèi)齻€(gè)工作人員16日對(duì)范先生的房屋結(jié)構(gòu)圖、平面圖和實(shí)際施工情況進(jìn)行了對(duì)照檢查，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)破 壞承重墻的情況。他說(shuō)，范先生的6套房子都是框架結(jié)構(gòu)，拆除的只是填充墻體，根據(jù)城市房屋使用安全條例，只要沒(méi)有破壞房子的承重結(jié)構(gòu)，范先生有權(quán)根據(jù)自己 的需求改造。
“在房屋安全檢測(cè)報(bào)告出來(lái)前，我暫時(shí)停止了施工?！狈断壬f(shuō)，為了能讓3棟的業(yè)主安心，他已經(jīng)申請(qǐng)了詳細(xì)的房屋安全檢測(cè)。
據(jù)范先生介紹，等房屋安全檢測(cè)報(bào)告出來(lái)后，根據(jù)初步的改造設(shè)計(jì)方案，他希望能把6套房子打通，改建一個(gè)70~80平方米的客廳、一個(gè)30平方米的書(shū)房、兩個(gè)20平方米的臥室，剩下的改建廚房和衛(wèi)生間。
肆意的改造房屋和拆除墻體是很危險(xiǎn)的一件事，大家提高警惕。一旦發(fā)現(xiàn)有肆意拆墻者，要請(qǐng)有資質(zhì)的三方房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)來(lái)檢測(cè)鑒定。

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