寫字樓是否值得投資？

時間：2022-08-05

寫字樓投資是一個非常專業(yè)的投資行為，寫字樓是眾多投資工具中的一種，有其自身的優(yōu)勢和缺點。

1.機會成本

當我們在決定是否要做一個事情時，不僅要考慮這個事情的本身的優(yōu)劣，而是要將這件事與其他選項進行權(quán)衡和比較，這就是機會成本。在產(chǎn)生投資寫字樓的想法時，你是否考慮過如果同樣的錢我投資了住宅、股票、債券、基金或者銀行定期，那么收益率能有多少？風險怎么樣？

2.寫字樓的投資收益狀況

寫字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，對于普通個人投資者而言購置一處辦公物業(yè)的門檻較高，資金量偏大。所以要對投資寫字樓的平均收益率有個大概的了解。根據(jù)的計算原則，衡量一個辦公物業(yè)是否值得投資的基本公式：年收益（即凈租金）*15年=辦公物業(yè)購買總價，也就是說一個辦公物業(yè)通過收租，如果用15年時間就收回投資成本，那這個辦公室業(yè)就具有投資**，國際上比較認可的寫字樓年收益率在8-10%之間。國內(nèi)用的較多的的收益算法是租售比：租金/單價****12=年收益率。比如你在武漢內(nèi)環(huán)買了套單價為19000元的寫字樓，該商圈同等寫字樓凈租金為95元/平，那預期收益率就是95/19000****12=6%。但根據(jù)我這些年來的觀察，在國內(nèi)一二線城市，寫字樓的個人投資者投資寫字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸款利息成本、空置期間承擔的物業(yè)費、租賃中介費等，普通個人投資者的實際年收益率基本在4-6%。

投資寫字樓與投資住宅的收益邏輯：我為什么只說通過收租來獲得收益？難道這房子就不漲價？漲價不是也可以獲得收益嗎？答案是：可能會漲價，但幅度很小，而且不同城市差異性很大，也有可能會降價。與住宅投資明顯不同的一點是：商業(yè)地產(chǎn)的投資收益基本來自于租金收益，而近20年住宅投資收益基本來自于漲價。北京上海**區(qū)域的辦公物業(yè)漲價明顯，但其他二線城市很難漲價。另外，寫字樓物業(yè)的綜合交易成本（稅費、傭金等）已達到成交價的15-20%，這就大幅度減損了你溢價收益，所以通過漲價獲得的收益非常有限。

3.后期持有和租賃管理

寫字樓投資屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都很長，沒有做長線投資的準備，就不要做這個考慮，辦公物業(yè)是個流動性很差的資產(chǎn)，不會像股票、基金等證券一樣隨時變現(xiàn)，所有要有足夠的閑錢。另外，租賃管理工作也是一項對較終收益影響很大的事情，要學習了解辦公物業(yè)的維護和出租知識，要做好投入相當多精力的準備。

4.風險狀況

個人投資寫字樓主要風險有：（1）系統(tǒng)性風險：寫字樓是一個城市經(jīng)濟發(fā)展狀況的晴雨表，與經(jīng)濟狀況密切相關(guān)，經(jīng)濟下行會導致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如這次疫情讓很多城市的經(jīng)濟受到重創(chuàng)，一二線城市租金都出現(xiàn)了不同程度下跌。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年一季度寫字樓報告》，一季度深圳**寫字樓空置率達到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情較嚴重的武漢，空置率預計會超過35%。（2）因個人因素而面臨的風險：很多普通投資人卻天真的認為投資寫字樓就是買完收租，躺著賺錢。寫字樓買完之后大概只完成了這個投資行為的一半，還有一半工作量在等著你：招租、催租、退租、水電和裝修維護、物業(yè)協(xié)調(diào)等等。這些工作都是很專業(yè)的而且很耗費精力。你是否做好了這個思想準備？這是辦公物業(yè)個人投資者與機構(gòu)投資者之間較重大的區(qū)別，其差別好比股市中的散戶與機構(gòu)。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)，在運營維護方面做的非常細，有專業(yè)的招商團隊、運營團隊、硬件維護團隊，甚至有自己控，這會在較大程度上減少空置期、降低招商和硬件維護成本，從而大幅度提高投資收益率。而大多數(shù)寫字樓個人投資者，由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)方面的學習和認知，就像股市上的普通散戶，只能看天吃飯。面對每年2-3個月空置期，高額的出租傭金，卻無能為力。