惠州買房子要注意什么，需要什么證件

時間：2019-04-29作者：深圳市弘泰家和實業(yè)發(fā)展有限公司瀏覽：360

在惠陽和大亞灣，道路兩旁高樓林立，入眼多是無人入住或尚未完工的商品房，倘若你多看了一眼路邊的新樓盤，就會有中介跑過來搭訕，并向你推銷房子。

 

那么，惠州有投資**嗎、惠州的房產(chǎn)要持有多少年、哪個板塊有升值潛力、是買碧桂園***還是買恒大***、惠州海景房值得投資嗎…………

 

我的星球會員們問了非常多關(guān)于惠州的問題，相信這也是打算投資惠州（持有惠州）的朋友們共同的疑問，這篇文章應(yīng)該會對理解惠州樓市有一些幫助。







首先來認(rèn)識惠州，惠州毗鄰深圳，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，是珠江三角洲城市之一。轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣，設(shè)有仲愷**產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個**開發(fā)區(qū)。

 




然而從人口和土地面積上來看，惠州在大灣區(qū)可以說是“地廣人稀”，惠州的面積是深圳的5.8倍，而惠州的人口僅是深圳的五分之一。










從上面兩個數(shù)據(jù)可以看出，惠州的面積排在*二位，僅次于肇慶，惠州和肇慶是大灣區(qū)唯二不限購的兩個城市，而惠州的人口密度卻排在倒數(shù)*二位，倒數(shù)**是肇慶。土地面積大是好事，但人少卻是致命的，沒有人口，商業(yè)沒有人流量運營不起來，產(chǎn)業(yè)招不到員工經(jīng)營不起來，建好的房子也賣不出去，因此你會發(fā)現(xiàn)，各大城市紛紛降低落戶門檻，就是為了吸引人口的流入進(jìn)而帶動城市的發(fā)展。

 

但是惠州要比肇慶好很多，因為惠州緊挨著深圳，深圳地鐵14號線和16號線惠州段（尚未開建）、南坪快速三期、深惠沿海高速、深汕高速、惠州南站直達(dá)深圳北站等等，深惠兩地的交通越來越趨向完善，北京都已經(jīng)開始提倡2小時生活圈了，深惠1小時生活圈有什么不能接受的？

 

關(guān)于深圳14號線和16號線惠州段，目前的情況確實是沒有達(dá)到修建標(biāo)準(zhǔn)。




2017年11月7日，惠州網(wǎng)絡(luò)問政綜合信息平臺發(fā)布一則消息，該消息中透露了14號線惠州段的4個站點白云站、草洋站、惠州南站和新橋站的具體位置。








2018年8月，**辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，對新形勢下城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)工作作出部署，建設(shè)地鐵的城市必須具備３項硬性指標(biāo)：




１、一般公共財政預(yù)算收入在300億元以上；

２、地區(qū)生產(chǎn)總值在3000億元以上；

３、市區(qū)常住人口在300**以上。




惠州前兩項指標(biāo)都沒問題，而市區(qū)常住人口約246萬左右，未達(dá)要求，因此，目前惠州尚不具備申報建設(shè)地鐵條件。同時，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，城市軌道交通項目（地鐵）實行屬地管理原則，深圳地鐵14號線惠州段由惠州市單獨申報，不能與深圳捆綁申報。這樣一來，讓深圳代修14號線惠州段這條路也被堵死了。




惠州地鐵到底能不能修，其實只需要想明白一個問題，這條地鐵是單獨給惠州使用的，還是供整個大灣區(qū)使用的。在灣區(qū)時代，惠州地鐵建設(shè)解決的不單單是惠州自己的交通問題，也是整個粵港澳大灣區(qū)加強城市溝通效率，增強**城市輻射力以及推進(jìn)同城效應(yīng)的重要工具。




因此，惠州地鐵只是暫時放緩了，并沒有被取消，根據(jù)《惠州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》，近期軌道規(guī)劃將由惠州1號線、惠州2號線一期以及深圳地鐵14號線惠州段、深圳16號線惠州段組成是“十字”型骨架網(wǎng)，1號線和14號線相交于惠州南站，16號線和1號線相交于文旅北站，如下圖所示：







這一次考察還發(fā)現(xiàn)，惠州不限購，但限貸，而且首套房貸利率都非常高，普遍都是基準(zhǔn)利率上浮20%-30%，如果想拿到20%還要在銀行買一些理財產(chǎn)品，對于購房者來說，這無疑增加了購房成本。據(jù)中介講，惠州的房貸利率已經(jīng)下調(diào)了，去年較高要上浮40%，一些項目由于太過**，還必須全款購買，不能按揭。




目前惠州樓市較熱門的是三個區(qū)域：白云新城、南站新城和大亞灣西區(qū)，其中白云新城和南站新城都屬于惠陽區(qū)。下面就分三個板塊來看看惠州在售的部分樓盤：

 

白云新城




白云新城，東起坪山河?xùn)|岸，南至白云路，西臨惠陽區(qū)與深圳市分界線，北臨淡水河，總面積358.32公頃，規(guī)劃配套人口7.8**。隨著深圳東進(jìn)戰(zhàn)略加快實施,惠陽區(qū)把實施重點片區(qū)PPP項目作為全面對標(biāo)深圳、推動城市擴(kuò)容提質(zhì)的重要載體，在全區(qū)范圍內(nèi)謀劃了25個條件較為成熟的PPP項目，總投資約400億元。

 




定位：綜合型商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住功能為一體配套設(shè)施完備的具有區(qū)域競爭力的宜居宜業(yè)的白云新城。

 

生態(tài)打造：片區(qū)充分利用及結(jié)合淡水河、坪山河兩河環(huán)繞的水體景觀,籌劃新建一批**公園、森林公園,建設(shè)社區(qū)步道、社區(qū)綠道等中心城區(qū)慢行道,打造城市慢行休閑長廊，實現(xiàn)居民群眾“推窗見綠、出門見景”的愿望。

 

商務(wù)打造：以福田中心區(qū)、江北CBD為指向,打造集住宅、辦公樓、商業(yè)配套等功能為主的休閑、娛樂、居住、工作的片區(qū)環(huán)境,以實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)較宜居宜業(yè)的城市門戶。

 

宜居打造：片區(qū)規(guī)劃配套規(guī)格將創(chuàng)城市新高，人口規(guī)模配套規(guī)劃達(dá)7.8**。片區(qū)未來將再新增8所幼兒園，1所小學(xué)，1所9年一貫制學(xué)校。此外，將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加2所醫(yī)療服務(wù)中心,3個文娛中心，包括1個老年活動中心的基礎(chǔ)生活配套。

 

就目前的白云新城來看，以上規(guī)劃尚未得到兌現(xiàn)，靠近白云路一側(cè)非常破舊，道路坑坑洼洼，由于是下雨天，道路上很多積水，開車步行都不是很方便，沿內(nèi)環(huán)路向北走，可以看到很多項目，如金輝優(yōu)步學(xué)府、月堤灣畔、保利陽光城、九州玉帶灣、壹方水榭、恒大棕櫚島、星河盛世等等。

 

1、金輝優(yōu)步學(xué)府（均價1.3萬）

 

項目地址：白云坑地段內(nèi)環(huán)路85號

占地面積：19231.00㎡

建筑面積：90896.00㎡

總房源：602

車位比：1：1.1

容積率：3.5

學(xué)區(qū)：中山中學(xué)、*九小學(xué)

 







樓評：

 

在動輒占地面積上百萬的惠州，金輝優(yōu)步學(xué)位的體量有點小，占地面積1.9萬㎡，建面9萬㎡，5棟32層，共602戶，2022年底交樓。（項目旁邊還有個占地8000㎡的小項目，就2棟）

 

在售戶型有94㎡3房2廳2衛(wèi)，朝南；114㎡4房2廳2衛(wèi)，南北通透，戶型方面沒什么問題，都很方正。

 

交通方面是大家較關(guān)心的，項目距離白云地鐵站的直線距離在1.2公里，實際距離約1.5公里，自駕的話，到坪山區(qū)30分鐘、龍崗區(qū)1小時、龍華區(qū)和羅湖區(qū)1小時20分鐘、福田區(qū)1小時40分鐘、南山區(qū)2小時。

 

項目的優(yōu)點是位置離地鐵站較近，離深圳也算是惠州比較近的；缺點是項目體量小，周邊很破舊，農(nóng)民房很多，南側(cè)有工業(yè)園，周邊無商業(yè)配套，生活不方便。

 

金輝優(yōu)步學(xué)府外部環(huán)境




2、保利陽光城（均價1.4萬）

 

項目地址：惠陽淡水路西側(cè)

占地面積：28.2萬㎡

建筑面積：100萬㎡

總房源：1118

車位比：1：1

容積率：3.77

學(xué)區(qū)：自帶幼兒園和公立小學(xué)，惠陽*八小學(xué)、中山中學(xué)

 







樓評：

 

項目是由央企地產(chǎn)保利集團(tuán)開發(fā)的，總建面100萬㎡，物業(yè)也是保利自己的，所以小區(qū)的品質(zhì)還是不錯的，一期產(chǎn)品于2013年入市，2015年入伙，當(dāng)初的開盤均價在5000元左右，現(xiàn)在的三期均價在1.4萬元左右。

 

一期二期已經(jīng)交樓，在外面可以看到一些底商已經(jīng)開業(yè)，都是一些小型超市和小餐館之類的，外面的廣場也能看到一些婦女帶在小孩玩，據(jù)中介講，項目的入主率很高，絕大部分都是深圳人。

 

項目自帶8.8萬㎡的沿街商業(yè)，大部分沒有開業(yè)，商業(yè)配套依賴于2公里外的天虹商場。

 

交通方面，項目附近公交車站距離350米，稍微有點遠(yuǎn)，距離白云站約2.7公里，所以出行完全依賴自駕，坪山區(qū)30分鐘、龍崗區(qū)1小時、龍華區(qū)和羅湖區(qū)1小時20分鐘、福田區(qū)1小時40分鐘、南山區(qū)2小時。

 

項目的優(yōu)點是品牌房企，大體量項目，小區(qū)品質(zhì)不錯，入住率高已經(jīng)有些人氣，項目配建幼兒園和公立小學(xué)，上學(xué)方便，缺點是商業(yè)配套匱乏，一些靠近高速公路的戶型會有噪音影響。

 

3.星河盛世（均價1.4萬）

 

項目地址：惠陽區(qū)內(nèi)環(huán)路

占地面積：82540.00㎡

建筑面積：355861.26㎡

總房源：2418

車位比：1：1.1

容積率：3.25

學(xué)區(qū)：惠陽*八小學(xué)、中山中學(xué)

 




樓評：

 

星河盛世距離保利陽光城直線距離600米，總占地約8.2萬㎡，建筑面積約35萬㎡，其中住宅為24萬㎡，沿街商業(yè)為1.8萬㎡，容積率3.25，綠化率**30%。由12棟高層住宅組成和12班幼兒園組成。

 

項目的亮點是高贈送，89㎡的戶型可以做成4房，贈送面積30-50㎡不等，可以說是**戶型，但也存在一定的風(fēng)險。戶型為：74-79㎡三房、89㎡四房、91㎡四房、115㎡大四房。

 

星河的商業(yè)運營能力是值得信任的，但星河盛世的位置有些偏僻，周邊都是大型新建住宅項目，短時間內(nèi)的人氣難以聚集，商業(yè)很難快速開業(yè)。

 

交通方面就是自駕，坪山區(qū)30分鐘、龍崗區(qū)1小時、龍華區(qū)和羅湖區(qū)1小時20分鐘、福田區(qū)1小時40分鐘、南山區(qū)2小時。

 

項目優(yōu)點是，星河在惠州的星河丹堤項目提高了在當(dāng)?shù)乜诒驼J(rèn)可度，項目住宅的品質(zhì)也很高，贈送面積大，實用率高，缺點是位置有些偏僻，孩子上學(xué)相對不那么方便，人氣和商圈熱度短時間很難提高，周邊項目同質(zhì)化嚴(yán)重，未來租售或許有些難度。

 

南站新城




去年年末，惠陽區(qū)住建局發(fā)布了《關(guān)于惠州市惠陽區(qū)南站新城**區(qū)城市設(shè)計（草案）的公示》，南站新城作為惠州環(huán)大亞灣新區(qū)的三個起步區(qū)之一，全域規(guī)劃用地11.9平方公里，未來發(fā)展目標(biāo)為粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域服務(wù)平臺（RSP），設(shè)計目標(biāo)為粵港澳大灣區(qū).立體生態(tài)城市。分為中軸商務(wù)區(qū)、古屋河濱水休閑活力區(qū)、花園住區(qū)三大功能定位




 




中軸商務(wù)區(qū)：重點發(fā)展商務(wù)辦公、樞紐服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)三大類功能，切合深圳轉(zhuǎn)移人口在地化需求，與惠陽老城互補，發(fā)展高品質(zhì)的文體活動、商業(yè)零售、美食餐飲、酒店住宿、休閑娛樂等生活性服務(wù)功能。依托高鐵和地鐵軌道站點，服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)，發(fā)展交通、信息、金融、商務(wù)、科技等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和生活功能融合發(fā)展。







古屋河濱水休閑活力區(qū)：依托優(yōu)美山水生態(tài)資源，重點引入商業(yè)休閑娛樂型項目、休閑度假項目，打造休閑運動娛樂功能。主要包含體育運動、商業(yè)購物、商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)綜合體等功能。

 




花園住區(qū)：花園住區(qū)板塊復(fù)合居住、商業(yè)等多種功能，是城市生活開展的重要地段。區(qū)域內(nèi)以通過高線公園無縫串聯(lián)商業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)等功能，提升社區(qū)服務(wù)水平及服務(wù)效率，打造品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的5分鐘社區(qū)生活圈。

 




同時，深圳地鐵14號線及惠州地鐵1號線經(jīng)過南站新城并設(shè)置兩處站點，依托區(qū)域軌道交通網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)與深圳及惠州主城區(qū)的快速連接。

 

1.星河榮域（預(yù)計1.4萬）

 

項目地址：惠州南站800米

占地面積：39500.00㎡

建筑面積：207700.00㎡

總房源：1321

車位比：1：1.1

容積率：3.8

學(xué)區(qū)：淡水*六小學(xué)、大浦小學(xué)、惠陽**中學(xué)

高鐵：惠州南站、惠州南站地鐵站

 










樓評：

 

星河榮域是惠陽目**真正意義上的地鐵口物業(yè)，暫時為高鐵物業(yè)，如果未來惠州建地鐵，惠州南站是一不會有變動的站點，項目直線距離600米，步行約800米。

 

講一下星河的另一個項目，星河丹堤，是目前惠陽區(qū)較成熟的項目，六期還剩一些樓層不好的尾盤，七期還沒有推出，星河丹堤距離惠州南站3.7公里，自駕約10分鐘，目前很多深圳的業(yè)主，會每天騎一輛電動車?？吭谀险镜耐＼噲觯哞F上班，到了晚上再騎電動車回去。

 

而距離南站800米的星河榮域就沒有這么麻煩了，但也少不了往返的高鐵票錢，單程20元，30分鐘直達(dá)深圳北站，往返一天40元，一個月1200元，也是一筆不小的開銷。

 

惠州南站僅一個站臺




星河榮域還沒有開售，占地面積約3.95萬㎡，建筑面積約20萬㎡，商業(yè)約1.03萬㎡，由8棟高層產(chǎn)品組成長方形圍合，其中6棟32層、7棟30層以外，其余樓棟均為33層。高層產(chǎn)品戶型主要為89-135㎡3-5房，毛坯交樓。

 

項目的缺點是，目前周邊商業(yè)匱乏，南站新城雖然規(guī)劃很好，但還未進(jìn)入開發(fā)期，周邊多是農(nóng)民房，這無疑加大了開發(fā)的成本、時間和難度。

 

小結(jié)：




1、為什么沒有提及淡水？




淡水是惠陽老城區(qū)，商業(yè)配套非常成熟，生活便利，但農(nóng)民房非常多，可利用土地非常少，開發(fā)成本大，當(dāng)然也有少量在售項目，但位置都比較偏。惠州目前還是不缺地的，所以老城區(qū)舊改可能性很小，淡水的潛力不高。





2、白云新城和南站新城，投資哪個比較好？




這也取決于自己的需求，如果在坪山和龍崗工作，開車在1小時之內(nèi)的，可以選擇白云新城，白云新城的大型居住項目非常多，花園泳池跑道等應(yīng)有盡有，居住舒適度比較高，缺點是短時間難以聚集人氣，規(guī)劃落地時間長，項目同質(zhì)化嚴(yán)重，未來出租出售競爭壓力也會比較大。





南站新城2公里范圍內(nèi)項目，適合在龍華工作的人，惠州南站到深圳北站只需30分鐘，交通快捷，而且南站的人流量大，商業(yè)配套很容易做起來，缺點是高鐵票一個月也是一筆不小的開支，南站新城周邊農(nóng)民房多，雖然規(guī)劃非常**，但建設(shè)難度和建設(shè)周期都要**白云新城。





3、為什么房貸利率這么高？




應(yīng)該是全國對于大灣區(qū)的聚焦，體現(xiàn)在了不限購城市惠州。隨著大灣區(qū)規(guī)劃的落地，很多投資客都看好大灣區(qū)未來的發(fā)展，但大多數(shù)城市都執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，這種情況下，投資需求自然向“不限購”，“均價低”，“景色優(yōu)美的旅游城市“惠州靠攏。因此，惠州有了大量的資金需求，但本地國有銀行為主導(dǎo)，民營銀行數(shù)量少，競爭相對較少，所以銀行就比較牛，你愛貸不貸，利率就這么高。





4、可以買惠州二手房嗎？




惠州二手房市場要遠(yuǎn)比新房市場冷清，一方面是二手房的房價不比新房低，惠州的新房是限價的，如果不限價星河丹堤早就破2萬了，二手房業(yè)主在賣房時心理的預(yù)期價格肯定在新房價格上下浮動，甚**于新房價格；





另一方面就是高稅費、中介費，二手房非滿五一，要繳納契稅、營業(yè)稅（5.5%）和個人所得稅（房產(chǎn)交易盈利部分的20%或總房款的1%），中介費1%-3%不等。以100㎡的二手房為例，3年前買入均價5000，現(xiàn)在賣10000，那么買家需要支付的稅費約為：100萬*（1.5%+5.5%+1%）+50萬*20%=9萬




5、惠州房產(chǎn)適合長期投資還是短期投資？




惠州房產(chǎn)有一個特點，你很少能買到現(xiàn)房，現(xiàn)在買的話，絕大多數(shù)是2021年底交房，就是2年后，辦房產(chǎn)證又需要1年半到2年，房產(chǎn)證到手還得3年限售，加在一起就是7年。3年限售一定程度降低了流動性，打擊了炒房客，同時也是對惠州新房市場的利好，所以惠州房產(chǎn)只適合長期投資。





關(guān)于大亞灣樓市




惠陽的在售樓盤非常多，不能一一介紹，只好介紹一些區(qū)塊內(nèi)比較典型的樓盤，但也足以了解區(qū)塊的大致情況，


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