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時(shí)間：2017-12-10作者：東臺華锎新貿(mào)易有限公司瀏覽：48

張家港律師  13218133970
江蘇潤眾律師事務(wù)所經(jīng)江蘇省**廳批準(zhǔn)，成立于2015年6月26日，前身為遠(yuǎn)聞（張家港）律師事務(wù)所。位于張家港市華昌東方廣場F座504、505、507室，總面積約為800平方米。
  潤眾律師事務(wù)所以訴訟業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以非訴訟業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，以相對專業(yè)化分工為依托，不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。部分律師兼有法學(xué)與理科、工科、工商管理、工程師、經(jīng)濟(jì)師等多方面的復(fù)合型學(xué)識背景。這種綜合學(xué)科和人才優(yōu)勢使得本所能夠?yàn)閬碜孕淌隆⒚裆?、行政以及海商、知識產(chǎn)權(quán)、公司企業(yè)、金融證券、物流、房地產(chǎn)等多領(lǐng)域的客戶提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。
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關(guān)于履約保證金的收取主體和收取規(guī)范
 表示法律法規(guī)對履約保證金交付給誰沒有明確規(guī)定.
  從表面上看,履約保證金與合同實(shí)行密切相關(guān),好像應(yīng)該由收購人收取,但這是片面的.**收購具有公共方針功能,方針功能的表現(xiàn)應(yīng)是*、詳細(xì)的,包括對履約保證金的辦理,會集收購組織不能讓履約保證金變成收購人手中能夠恣意處置中標(biāo)人的武器.
  其實(shí)收購人不恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用履約保證金的情況時(shí)有所見,如以履約保證金作為挾制條件,迫使中標(biāo)人增加或改動部分合同內(nèi)容,以履約保證金抵合同預(yù)付款,合同履行結(jié)束后履約保證金遲遲不退還或被占用.
  從這個(gè)角度上說,履約保證金應(yīng)由會集收購組織收取,然后堅(jiān)持操作的連貫性、一致性,會集收購組織作為中間方,能站在公平立場上正確處理履約問題,一起也便于對收購人與供貨商進(jìn)行有用操控,保護(hù)兩邊的合法權(quán)益.
  履約保證金收取規(guī)范應(yīng)該遵從幾個(gè)準(zhǔn)則:
  一是履約保證金的數(shù)目要大于合同預(yù)付款數(shù)目,以躲避可能存在的危險(xiǎn);
  二是履約保證金的數(shù)目要與招標(biāo)保證金持平或稍高,技術(shù)含量高、不能按時(shí)履約將會給收購人帶來巨大損失的項(xiàng)目,要適當(dāng)進(jìn)步履約保證金數(shù)額;
  三是履約保證金數(shù)額的斷定要與合同付款條件聯(lián)系起來,開始想象兩者之間應(yīng)該成反比聯(lián)系,即分階段付款條件對供貨商有利時(shí),履約保證金應(yīng)該多收,反之則少收.
【原創(chuàng)文章】
有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。房產(chǎn)繼承中較常見的免了營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。因?yàn)楦改傅淖》恳话愣甲M5年以上且屬于近親屬之間的贈與，不然費(fèi)用那得更多了。所以說，把房產(chǎn)送給子女不是那么簡單的事。繼承或許是個(gè)不錯的選擇一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳3%的契稅，這一下子就比直接贈予的方式省了9萬塊！人所得稅、營業(yè)稅和契稅，則買賣過程產(chǎn)生的費(fèi)用，可能就會比房產(chǎn)繼承高出不少了。在把房子給子女時(shí)，可以**考慮的就是賣給子女或者繼承過戶給子女。假設(shè)案例中的該房屋為三套房，契稅按照3%來征收，比1%的契稅則多出6萬，總稅費(fèi)即93835元；因不滿足家庭一住宅的條件買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不**過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。②買*二套房時(shí)可能交0元評估費(fèi)（0.1%）+230元交易費(fèi)，總計(jì)33835元。這！么！少！案例中，3種不同的方式所產(chǎn)生的費(fèi)用：房產(chǎn)買賣：33835元房產(chǎn)贈與：161600元房產(chǎn)繼承：71600元顯然，把房子賣給子女是較省錢的！哪種方式操作較方便？房產(chǎn)買賣受近期契稅政策的調(diào)整，相比有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。房產(chǎn)繼承中較常見的房產(chǎn)稅比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭*二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。③配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)如果孩求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過戶后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需張女士風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)?！　?支招：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。對于張女士如何維權(quán)的問題，若買房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，張女士可以要求補(bǔ)償;如果房齡較有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。房產(chǎn)繼承中較常見的
 


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