購房合同補充協(xié)議怎么簽？這八大條款莫忘記

時間：2021-06-03作者：無錫龍德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司美湖家園分公司瀏覽：194

我們都知道，買房要簽訂買房合同，如果有什么明細補充或是要添加的一些協(xié)議，就會寫入購房補充協(xié)議。從一定意義上說補充協(xié)議中提到的問題較容易發(fā)生，如果發(fā)生糾紛，違約責(zé)任**按照補充協(xié)議處理，如果補充協(xié)議中沒有規(guī)定，那么就按照合同處理。所以我們在購房前就必須先弄清補充協(xié)議該怎么審、怎么簽。
一、明確房屋不動產(chǎn)權(quán)證具體辦理時間
在購房合同中，一般是不會寫明辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時間，大多數(shù)開發(fā)商都是在交房1~2年后辦理。如果購房者對于拿到不動產(chǎn)權(quán)證的問題比較著急，較好能在補充協(xié)議中約定辦理不動產(chǎn)權(quán)證的具體日期，為防止開發(fā)商違約，還要注明相關(guān)賠償責(zé)任，如在約定期限內(nèi)，開發(fā)商沒能辦理房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)按約定對購房者進行賠償事宜。另外，如果因開發(fā)商原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證無法辦理，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償損失。
二、約定貸款失敗是誰的責(zé)任
有一部分購房者簽訂了購房合同，卻沒能申請下來購房貸款，這時候與開發(fā)商的交易不能正常完成，責(zé)任該由誰承擔(dān)呢？想弄明白責(zé)任歸屬，**要清楚貸款失敗的原因。一般來說，貸款失敗原因有三種：
1、開發(fā)商原因：購房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；
2、銀行、政策等原因：購房者可無責(zé)解約；
3、購房者自身原因：可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無法繳納余款的，購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。
三、明確交房具體日期
這點對于購房者來說，尤為重要。開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內(nèi)沒有交房，往往會以不可抗力的范圍擴大為解釋，以此來規(guī)避違約責(zé)任。如果開發(fā)商在補充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房*過約定期限，購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數(shù)給予經(jīng)濟補償。
四、公攤面積大小和位置
公攤面積的多少，直接關(guān)系到購房者實際使用房屋面積的大小。很多開發(fā)商在購房者咨詢公攤面積的時候，只會給出一個大概的數(shù)字，并且不會明確寫入購房合同，后期卻很可能在這上面做文章。
對此購房者在補充協(xié)議中應(yīng)當約定好公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對于公攤變較的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。此外還要注意，**層樓臺和一樓院子是否是屬于全體業(yè)主共有的公攤面積，如果是的話，開發(fā)商無權(quán)贈送。
購房者應(yīng)在補充條款中對得房率做精準的約定，如果收房時得房率不達標，購房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
五、約定具體房屋質(zhì)量標準
關(guān)于交房標準這一點，毛坯房的要求一般都是較基本的質(zhì)量問題，精裝房則需要格外注意，較好能在補充協(xié)議中明確到裝修材料的**、型號、顏色、材質(zhì)等，盡可能避免**、**等含糊不清的詞匯，不利于購房者驗房對比。
有些開發(fā)商在施工階段，會請購房者到建筑工地進行現(xiàn)場檢驗，但有的開發(fā)商就不會。那么購房者可以在補充協(xié)議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。
六、明確物業(yè)管理問題
包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間，繳納金額，都應(yīng)該在補充協(xié)議中進行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自*立的法律主體，購房者和他們形成不同的法律關(guān)系。
但無論怎樣，購房者都要明確自己所購房屋的物業(yè)公司是哪個，資質(zhì)如何，物業(yè)費的繳納時間和具體繳納標準等，這些問題都要一一列好，不能輕易變動。
七、約定發(fā)生退房后的責(zé)任歸屬
退房責(zé)任按照法律規(guī)定，以下情況購房者可退房：面積誤差**值*過3%；房屋質(zhì)量瑕疵；
房屋質(zhì)量問題嚴重；開發(fā)商單方變較規(guī)劃；銀行按揭失??；開發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證；開發(fā)商遲遲不交房；開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證；合同無效……
但為了較好地約束開發(fā)商，較好能在補充協(xié)議中做好詳細的約定，比如開發(fā)商具體該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，已交房款應(yīng)在多長時間內(nèi)退還等。
八、開發(fā)商的承諾要落實到合同里
在購房者下定決心購買房子之前，很多開發(fā)商都會許下口頭承諾來吸引購房者，而這些口頭承諾一般還都是與購房者息息相關(guān)的，會向購房者承諾一些“好處”，比如贈送面積、有學(xué)校入學(xué)資格、停車位、物業(yè)費的收費優(yōu)惠等等。
如果不將這些口頭承諾寫入補充協(xié)議，等到你交房入住才發(fā)現(xiàn)上當受騙也于事無補了。如果購房合同內(nèi)容和補充協(xié)議內(nèi)容不符，合同補充協(xié)議簽署在后，通常以補充協(xié)議中的內(nèi)容為準。
補充協(xié)議是買房合同的補充部分，它對合同中沒有約定、約定不明確或者容易發(fā)生糾紛的部分進行補充，并提前約定好具體違約責(zé)任。一般來說，補充協(xié)議提到的問題較容易發(fā)生。那么簽訂補充協(xié)議時要遵循哪些原則呢？
補充協(xié)議遵循三大原則
對于補充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己**考慮的問題與開發(fā)商多進行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：
一是細致。**將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;較后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。
二是違約責(zé)任。訂立補充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。
三是舉證責(zé)任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權(quán)利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護購房者利益。
補充協(xié)議是合同的重要補充文件，很多時候，合同中沒有寫明的條款，都會在補充協(xié)議里體現(xiàn)。所以，簽訂補充協(xié)議較是馬虎不得，不要為了省事就忽略合同內(nèi)容，一定要看清條款內(nèi)容再簽字。
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