較高人民法院:網(wǎng)簽備案的房屋買受人并未**房屋所有權(quán)，不能排除對該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行

時(shí)間：2020-03-06作者：廣東谷泰律師事務(wù)所瀏覽：409

原判決裁判要旨：

不動產(chǎn)物權(quán)變動，除法律另有規(guī)定外，以登記為生效要件。商品房網(wǎng)簽登記是**部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力。已辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人向法院提起的執(zhí)行異議之訴，要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

 

案情簡介：

一、德州中院（2013）德中商初字*43號民事判決認(rèn)定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬元，賠償損失1072918元。

二、德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字*43號民事判決時(shí)，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款。

三、劉希波、鄧杰提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字*9號執(zhí)行裁定書予以駁回。

四、2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請求撤銷（2015）德中法執(zhí)異字*9號執(zhí)行裁定書；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執(zhí)行。德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請。

五、天翔公司不服，上訴至山東高院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權(quán)變動，劉希波、鄧杰為**案渉房屋所有權(quán)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請求。

六、劉希波、鄧杰不服，向較高法院申請?jiān)賹彙］^高法院裁定駁回再審申請。

 

實(shí)務(wù)中的觀點(diǎn)

1、需要明確的是不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件，要搞清楚商品房網(wǎng)簽備案，是**部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，并不等于登記?！段餀?quán)法》*九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者人民法院的囑托，將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的事實(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿上的過程。根據(jù)《物權(quán)法》*十六條，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，除法律有規(guī)定外，記載于不動產(chǎn)登記之上是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。商品房網(wǎng)簽備案，是**部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動性質(zhì)。因此，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動的公示原則，沒有法律依據(jù)。

 

2、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》*二十八條，同時(shí)滿足以下條件時(shí)，房屋買受人可排除金錢債權(quán)的申請執(zhí)行人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（3）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時(shí)，對于登記在開發(fā)商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款**過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

 

 


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