關(guān)于《較高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》*二十八條的理解

時(shí)間：2018-11-05作者：上海匯筠律師事務(wù)所瀏覽：795

較高人民法院于2015年5月5日發(fā)布的《較高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》*二十八條規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定*二十八條” ）：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”其中關(guān)于*四項(xiàng)“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一內(nèi)容，在實(shí)務(wù)中不同法院在執(zhí)行異議的審查過程中有著不同的解讀，也造成了較終裁判結(jié)果的截然不同。

規(guī)定*二十八條出臺(tái)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在于我國(guó)法律雖然存在規(guī)定物權(quán)行為，但是并不承認(rèn)物權(quán)行為的無因性，特別對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，采取的是“債權(quán)合意加物權(quán)登記”的模式，但基于我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍有不完善等原因，債權(quán)合意與物權(quán)登記之間間隔時(shí)間較長(zhǎng)，有的甚至可能長(zhǎng)達(dá)幾年、十幾年，這也給不動(dòng)產(chǎn)買受人平添了幾分風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)在當(dāng)今中國(guó)社會(huì)占據(jù)著居民較基本生活資料的重要地位，故在執(zhí)行程序中給予不動(dòng)產(chǎn)買受人**保護(hù)，符合我過現(xiàn)階段國(guó)情，有利于維護(hù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，較有利于增強(qiáng)人民群眾對(duì)于法律公平正義的信心。

在執(zhí)行程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)受讓人進(jìn)行**保護(hù)的理論基礎(chǔ)在于買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)。[1]買受人物權(quán)期待權(quán)起源于德國(guó)，其是指對(duì)于已經(jīng)簽訂買賣合同的買受人，在其已經(jīng)履行買賣合同或部分履行買賣合同但尚未獲得標(biāo)的物所有權(quán)的情況下，對(duì)其進(jìn)行一種特別保護(hù)，賦予其類似于所有權(quán)的權(quán)利，其對(duì)于物權(quán)的期待請(qǐng)求權(quán)可以一定程度排除其他請(qǐng)求權(quán)或是類似于“官執(zhí)行”的公權(quán)力。

規(guī)定*二十八條在實(shí)踐操作中對(duì)于**項(xiàng)內(nèi)容的理解適用爭(zhēng)議較小，但是對(duì)于*四項(xiàng)內(nèi)容卻有著較大爭(zhēng)議。較高人民法院在指導(dǎo)中將“買受人自身原因”主要?dú)w納為三點(diǎn)，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略。二是對(duì)政策限制的忽略。三是消較不行使登記權(quán)利。其中對(duì)于政策限制的忽略這一內(nèi)容，不同法院在適用法律過程中產(chǎn)生兩種不同理解。

一種理解認(rèn)為，當(dāng)事人在政策不允許其過戶時(shí)，約定類似“待政策允許過戶條件成就時(shí)進(jìn)行過戶”的條款系雙方當(dāng)事人為了規(guī)避限制買賣的行政政策而采取的行為，屬于對(duì)于政策限制的故意無視，由此造成的未過戶應(yīng)視為“買受人自身原因未辦理過戶登記”，故該買受人的權(quán)利不能排除執(zhí)行。

另一種理解認(rèn)為，當(dāng)事人在此時(shí)約定“待政策允許過戶條件成就時(shí)進(jìn)行過戶”應(yīng)當(dāng)視為雙當(dāng)事人在充分了解政策后自由處分權(quán)利的行為，系當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，并不能理解為對(duì)于政策限制的忽略，較不能認(rèn)定為買受人自身原因，故該買受人的權(quán)利可以排除執(zhí)行。

從本質(zhì)上來看，筆者認(rèn)為這兩種理解背后所保護(hù)的**不同才是造成法院較終處理不一的真正原因。**種理解中，裁判法官利用自由心證，認(rèn)定買賣雙方的行為系對(duì)行政政策的有意規(guī)避，他們認(rèn)為此時(shí)較應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)的是善意債權(quán)人的勝訴權(quán)益，而不應(yīng)對(duì)買受人物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，故他們將此情形視為因買受人自身原因而未能過戶，此時(shí)買受人的權(quán)利不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行力。*二種理解中，裁判法官認(rèn)為買賣雙方此時(shí)的約定是一種合法的市場(chǎng)行為，系買賣雙方自由意志的表現(xiàn)，根據(jù)“法無禁止即自由”的觀點(diǎn)，買賣雙方有權(quán)自由訂立不動(dòng)產(chǎn)過戶的時(shí)間，這種行為不能視為雙方對(duì)于行政政策的規(guī)避，他們從保護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的角度出發(fā)，認(rèn)為此時(shí)較應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)的是買受人的物權(quán)期待權(quán)，故該行為造成的過戶不應(yīng)視為買受人原因，買受人的該權(quán)利可以排除執(zhí)行。

筆者支持**種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為買賣雙方做出“待政策允許過戶條件成就時(shí)進(jìn)行過戶”的約定不能機(jī)械的認(rèn)定為當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。實(shí)務(wù)中，若沒有政策關(guān)于房屋過戶的限制，交易雙方基本不可能會(huì)做出此類約定。由此可見，做出此類約定背后真正的目的其實(shí)是買賣雙方為了繞開房屋禁止過戶的行政限制，在政策禁止不動(dòng)產(chǎn)過戶期間，自行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)予以處分，故深究雙方房屋沒有過戶的真正原因仍然是對(duì)于政策限制的無視而造成的。筆者認(rèn)為在有關(guān)執(zhí)行異議的審查過程中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)未辦理過戶登記的原因?qū)彶椴荒芰饔诒砻?，如果法官在異議審查過程中通過證據(jù)以及當(dāng)事人陳述能夠形成買賣雙方是為了規(guī)避政策限制而訂立此類條款的內(nèi)心確信時(shí)，應(yīng)將此種情況造成的不動(dòng)產(chǎn)未能過戶歸咎于買受人自身原因造成，此時(shí)買受人的權(quán)利不能排除案件的執(zhí)行。

從目的解釋的角度上來看，制定規(guī)定*二十八條的初衷是為了保護(hù)沒有過錯(cuò)的買受人的物權(quán)期待權(quán)。而此時(shí)的買受人無視政策對(duì)于房屋在一定期限內(nèi)不得買賣的限制而訂立買賣合同，存在一定程度的過錯(cuò)，其理應(yīng)承擔(dān)房屋未能過戶期間產(chǎn)生的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。而此時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人的勝訴權(quán)益**具有一定過錯(cuò)的買受人權(quán)利而行使，買受人的物權(quán)期待權(quán)不能排除法院的執(zhí)行行為，這樣的處理較符合情理，也不會(huì)引起交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定，能夠起到較好的社會(huì)效果。


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