商業(yè)寫字樓出售流程

時(shí)間：2022-10-11作者：深圳樂(lè)軒商業(yè)管理有限公司瀏覽：435

在我國(guó)房地產(chǎn)法當(dāng)中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買不是*性的，而是具有產(chǎn)權(quán)年限的，不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限是不同的。那么寫字樓產(chǎn)權(quán)一般多少年？產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？


寫字樓產(chǎn)權(quán)一般多少年


寫字樓投資的話主要是用來(lái)出租的，租金一般也比較豐厚。產(chǎn)權(quán)年限是40年或50年，一般是商住兩用的話就是50年的，純粹用于商業(yè)辦公的寫字樓一般是40年。寫字樓一般是可以注冊(cè)公司的，所以出租的時(shí)候，一般都是租給一些公司的，另外，出租后需要注冊(cè)的話，是要交稅的。這個(gè)一般，都是租客自己承擔(dān)的。投資寫字樓其實(shí)收益也是比較穩(wěn)定的，而且租金比一般的住宅要高，形式的話，既可以做成單身公寓供白領(lǐng)居住，又可以做純辦公，還可以改造成商住兩用的，既可以住又可以辦公，所以形式也比較多樣。




寫字樓產(chǎn)權(quán)證如何辦理


寫字樓買賣當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或?qū)懽謽琴I賣合同依法生效后30天內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記管理部門辦理房地產(chǎn)權(quán)證。只需賣方同意，買方未付清房?jī)r(jià)款也可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，申請(qǐng)房產(chǎn)證。
1、買賣寫字樓雙方當(dāng)事人在房屋買賣合同簽訂后的30天內(nèi)持房屋權(quán)屬證書(shū)（賣方提供）、當(dāng)事人合法證明向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)并申報(bào)在交價(jià)格。


2、房地產(chǎn)管理部門對(duì)有關(guān)文件審查，在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定并書(shū)面通知當(dāng)事人。


3、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格并根據(jù)需要對(duì)買賣的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看評(píng)估。


4、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。


5、由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過(guò)戶單。


6、買方憑過(guò)戶單，依照《*人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。


辦理寫字樓產(chǎn)權(quán)證*文件及費(fèi)用


1、購(gòu)房合同；


2、身份證明文件、圖章；


3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（單位購(gòu)房）；


4、當(dāng)事人如不能親自來(lái)辦理，可以出具書(shū)面委托書(shū)托他人申請(qǐng)。如當(dāng)事人在外地的還需出具公證委托書(shū)，同時(shí)受委托人需要身份證明文件及圖章。


5、登記費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每建筑平方米0.3元。


6、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每證4元。


7、印花稅。按每件5元。

寫字樓產(chǎn)權(quán)到期怎么辦


房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是*的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有：而土地使用權(quán)是有期限的，目前住宅用地可自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用地需要提前申請(qǐng)續(xù)期。
1、申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限；可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該**同類的士地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過(guò)30年。


2、國(guó)家收回土地和地上建筑物，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決；《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿**年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅士地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并交付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。


寫字樓買賣流程詳解


寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。而寫字樓買賣是一次性付款方式的，買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》后，即將收取買方誠(chéng)意金。
一次性付款方式：
1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠(chéng)意金；


2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無(wú)誤后中介公司將買方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣方：


3、買方將寫字樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開(kāi)出收據(jù)給買方，中介公司開(kāi)出樓款存入代管證明給賣方：


4、買方（個(gè)人）提供購(gòu)買人身份證明，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)及受托人身份證明：


買方（單位）提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表證明書(shū)，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權(quán)委托書(shū)，受托人身份證明


5、賣方（個(gè)人）提供身份證明，房地產(chǎn)證，國(guó)土分局征收科開(kāi)具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明：賣方（單位）提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司章程，董事會(huì)或股東會(huì)決議，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書(shū)，法定代表人身份證明，公司公章，國(guó)土分局征收科開(kāi)具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明，如委托，需提交授權(quán)委托書(shū)，受托人身份證明。


6、買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》，涉外交易需要公證：


7、買賣雙方到土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表》；


8、交易中心查檔、初審、復(fù)審、核準(zhǔn)，同意申請(qǐng)，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(22個(gè)工作日，1個(gè)月自然日)：


9、繳納稅費(fèi)，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取，開(kāi)樓款發(fā)票：


10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶：


11、賣方付清物業(yè)管理、水電、空調(diào)等費(fèi)用，提交管理處費(fèi)用交清證明，交接物業(yè)。


寫字樓買賣稅費(fèi)有哪些


1、契稅政策；《*人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與和交換，稅率為3％一5％，納稅人是在我國(guó)境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移士地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。國(guó)家規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半收契稅。國(guó)家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價(jià)格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個(gè)人購(gòu)房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。


2、營(yíng)業(yè)稅政策；國(guó)家營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格征收5％的營(yíng)業(yè)稅。1999年，為了配合國(guó)家住房制度改革，切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征。較近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國(guó)家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其**的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。


3、個(gè)人所得稅政策；根據(jù)國(guó)家個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。


4、土地增值稅政策；土地增值稅于1994年開(kāi)始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在*人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所**的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅。


5、印花稅政策；印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交往中書(shū)立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬(wàn)分之五的稅率對(duì)買賣雙方征收印花稅。

以上便是有關(guān)商業(yè)寫字樓出售流程及其涉及到的有關(guān)稅費(fèi)的詳細(xì)介紹了，住房的交易全過(guò)程和辦公樓的交易全過(guò)程基礎(chǔ)類似，需要留意的是，在開(kāi)展辦公樓的交易時(shí)，需要繳納的稅費(fèi)較為高，應(yīng)留意成本核算方法和費(fèi)用預(yù)算。希望能給有需要的人提供幫助。




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