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各項目根據(jù)各自配備的技術(shù)力量和設(shè)備情況,決定設(shè)備/系統(tǒng)是外判或自己維修保養(yǎng),正確地把握這兩者的關(guān)系非常重要,請專業(yè)公司保養(yǎng)需要支付昂貴的費用,如果沒有把握,自己保養(yǎng)則有可能達不到預(yù)期效果,甚至損壞設(shè)備。
為了保證公司大廈正常運行、延長設(shè)備的使用壽命和節(jié)約能源,管理處工程部除了進行正常的操作運行、故障維修和緊急搶修外,還需根據(jù)實際情況,制定具體定期的維修保養(yǎng)計劃,以下是電設(shè)備的一般維修保養(yǎng)制度:
照明設(shè)備
保安和清潔工在日常巡樓及打掃時應(yīng)留意觀察照明燈具和應(yīng)急照明指示是否齊全,燈泡/管有沒有缺損、不亮,如有應(yīng)及時通知工程部更換或修復(fù)。
工程部每一至二周應(yīng)就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進行巡查和檢修,若發(fā)現(xiàn)燈管/燈盤/燈罩有積灰現(xiàn)象,需進行必要的清潔工作。
變配電室在對變壓器、開關(guān)箱等設(shè)備的電壓、電流和功率因素等表計進行按時記錄時,需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常,發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度,發(fā)現(xiàn)溫度過高要及時降溫。
對未投入使用的,能切換的要定期切換使用,不能切換的要安排每季開啟檢查一次。
空氣斷路器、隔離開關(guān)和真空開關(guān)每天巡視檢查外觀情況,每月檢查插頭接觸情況,進行插頭清潔,并檢測溫升是否過高。
應(yīng)急用電設(shè)備
應(yīng)急用電設(shè)備包括直流蓄電池等,一般采取自行維護保養(yǎng),故障報修的方法。
直流蓄電池每周檢查一次,檢查內(nèi)容:液面、電極板、臺架、端子、電壓表、電流表等是否正常,開關(guān)切換是否正常,池內(nèi)液體是否缺少,液體到達低位置時應(yīng)及時加液,并檢查報置是否失效。
樓宇自控系統(tǒng)
樓宇自動控制系統(tǒng)的設(shè)備一般外判專業(yè)公司維護保養(yǎng)。工程部在操作使用過程中,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄和報修,平時需督促和配合專業(yè)公司做好例行的維護保養(yǎng)工作。
一般每月應(yīng)檢查屋宇自控主機的功能;檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點;檢查現(xiàn)場處理器以及檢查巡較系統(tǒng)的工作情況。
每二個月檢查所有由屋宇自控系統(tǒng)集中控制的電磁閥、電動調(diào)節(jié)閥和蝶閥等工作情況。
衛(wèi)星接收、閉路電視和公共廣播系統(tǒng)
衛(wèi)星接收、閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護保養(yǎng),故障報修的方法,也可外判維護保養(yǎng)。
衛(wèi)星接收每年對衛(wèi)星立柱鍋面油漆一次,傳動機構(gòu)要換新牛油。每月一次對前置視音設(shè)備的穩(wěn)壓電源、高頻頭、衛(wèi)星、制轉(zhuǎn)器和調(diào)制器等進行檢查,保證圖像播放清晰。
閉路電視每年對天線立架油漆一次,每月一次對頻道轉(zhuǎn)頻器、主放大器、雷擊保護器、干線放大器、分配器和供電器等設(shè)備進行檢查,保證閉路電視播放質(zhì)量。
公共廣播系統(tǒng)
每月一次對話筒、調(diào)諧器、錄放音座、CD機、節(jié)目選擇器、混音機柜和功放等設(shè)備進行檢查。每二個月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進行檢查,保證公共廣播系統(tǒng)的播音質(zhì)量。
衛(wèi)星接收、閉路電視和公共廣播系統(tǒng)
衛(wèi)星接收、閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護保養(yǎng),故障報修的方法,也可外判維護保養(yǎng)。
衛(wèi)星接收每年對衛(wèi)星立柱鍋面油漆一次,傳動機構(gòu)要換新牛油。每月一次對前置視音設(shè)備的穩(wěn)壓電源、高頻頭、衛(wèi)星、制轉(zhuǎn)器和調(diào)制器等進行檢查,保證圖像播放清晰。
閉路電視每年對天線立架油漆一次,每月一次對頻道轉(zhuǎn)頻器、主放大器、雷擊保護器、干線放大器、分配器和供電器等設(shè)備進行檢查,保證閉路電視播放質(zhì)量。
火災(zāi)報警系統(tǒng)及消防設(shè)備
火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙感探頭一般外判維護保養(yǎng),物業(yè)管理公司需做好各項記錄,對各種消防需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作。
每日應(yīng)檢查火災(zāi)報警控制器的功能,并應(yīng)按規(guī)定的格式填寫系統(tǒng)運行和控制器日檢登記表。
每季度應(yīng)檢查和試驗火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的下列功能,并應(yīng)填寫季度登記表:
采用**檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。
試驗火災(zāi)警報裝置的聲光顯示。
試驗水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示。
對備用電源進行1~2次充放電試驗,1~3次主電源和備用電源自動切換試驗。
用自動或手動檢查下列消防控制設(shè)備的控制顯示功能,每半年檢查1次。
防排煙設(shè)備,電動*閥、*門、*卷簾等的控制設(shè)備。
室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。
鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。
火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標志燈。
強制消防電梯停于首層試驗。
消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進行對講通話試驗。
檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)。
強制切斷非消防電源功能試驗。
每年一次用**檢測儀器對所安裝的探測器試驗;試驗火災(zāi)事故廣播設(shè)備的功能;檢查所有滅火機,按不同類型更換液體等工作。
探測器投入運行2年后,應(yīng)每隔3年全部清洗一遍,并做響應(yīng)閾值及其它必要的功能試驗,合格者方可繼續(xù)使用,不合格者嚴禁重新安裝使用。
安保監(jiān)控系統(tǒng)
一般安保監(jiān)控系統(tǒng)外判專業(yè)公司定期維護保養(yǎng),主要內(nèi)容:閉路電視攝像傳輸、顯示和門對講系統(tǒng)等,現(xiàn)場不能修復(fù)的設(shè)備,專業(yè)公司需負責替換措施,保證系統(tǒng)不中斷運行。
攝像部分:每月二次定期到現(xiàn)場對攝像部分檢查和保養(yǎng),清潔攝像機罩和護鏡玻璃,用鹿皮清潔鏡頭,調(diào)整焦距、光圈(固定鏡頭),調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規(guī)范要求。檢查云臺水平、垂直轉(zhuǎn)動工能是否正常并調(diào)校規(guī)范要求。
傳輸部分:一個月一次檢查插頭及接線柱,發(fā)現(xiàn)銹蝕和接觸不良,需作必要的維修或更換。檢查電纜的固定情況,特別是電梯井內(nèi)的視頻、電源電纜。
顯示部分:每二個月一次清潔顯示屏及外殼,檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚,錄像放像的質(zhì)量,并清洗磁頭。
門對講系統(tǒng):每半年一次對對講系統(tǒng)設(shè)備進行全面測試和調(diào)校。
綜合布線系統(tǒng):每年二次電話機房、弱電井內(nèi)綜合布線配線架是否完好,并進行清潔工作。
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詞條
詞條說明
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公司名: 潯之漫智控技術(shù)(上海)有限公司
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