寫字樓是否值得投資？

時間：2022-09-12

寫字樓投資是一個投資**，**上比較認(rèn)可的寫字樓年收益率在8-10%之間。國內(nèi)用的較多的的收益算法是租售比：租金/單價****12=年收益率。比如你在武漢內(nèi)環(huán)買了套單價為19000元的寫字樓，該商圈同等寫字樓凈租金為95元/平，那預(yù)期收益率就是95/19000****12=6%。但根據(jù)我這些年來的觀察，在國內(nèi)一二線城市，寫字樓的個人投資者投資寫字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸款利息成本、空置期間承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等，普通個人投資者的實(shí)際年收益率基本在4-6%。

投資寫字樓與投資住宅的收益邏輯：我為什么只說通過收租來獲得收益？難道這房子就不漲價？漲價不是也可以獲得收益嗎？答案是：可能會漲價，但幅度很小，而且不同城市差異性很大，也有可能會降價。與住宅投資明顯不同的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)的投資收益基本來自于租金收益，而近20年住宅投資收益基本來自于漲價。北京上海**區(qū)域的辦公物業(yè)漲價明顯，但其他二線城市很難漲價。另外，寫字樓物業(yè)的綜合交易成本（稅費(fèi)、傭金等）已達(dá)到成交價的15-20%，這就大幅度減損了你溢價收益，所以通過漲價獲得的收益非常有限。

3.后期持有和租賃管理

寫字樓投資屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都很長，沒有做長線投資的準(zhǔn)備，就不要做這個考慮，辦公物業(yè)是個流動性很差的資產(chǎn)，不會像股票、基金等證券一樣隨時變現(xiàn)，所有要有足夠的閑錢。另外，租賃管理工作也是一項(xiàng)對較終收益影響很大的事情，要學(xué)習(xí)了解辦公物業(yè)的維護(hù)和出租知識，要做好投入相當(dāng)多精力的準(zhǔn)備。

4.風(fēng)險狀況

個人投資寫字樓主要風(fēng)險有：（1）系統(tǒng)性風(fēng)險：寫字樓是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，與經(jīng)濟(jì)狀況密切相

關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行會導(dǎo)致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如這次疫情讓很多城市的經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，一二線城市租金都出現(xiàn)了不同程度下跌。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年一季度寫字樓報告》，一季度深圳**寫字樓空置率達(dá)到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情較嚴(yán)重的武漢，空置率預(yù)計(jì)會**過35%。（2）因個人因素而面臨的風(fēng)險：很多普通投資人卻天真的認(rèn)為投資寫字樓就是買完收租，躺著賺錢。寫字樓買完之后大概只完成了這個投資行為的一半，還有一半工作量在等著你：招租、催租、退租、水電和裝修維護(hù)、物業(yè)協(xié)調(diào)等等。這些工作都是很專業(yè)的而且很耗費(fèi)精力。你是否做好了這個思想準(zhǔn)備？這是辦公物業(yè)個人投資者與機(jī)構(gòu)投資者之間較重大的區(qū)別，其差別好比股市中的散戶與機(jī)構(gòu)。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，在運(yùn)營維護(hù)方面做的非常細(xì)，有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、硬件維護(hù)團(tuán)隊(duì)，甚至有自己控，這會在較大程度上減少空置期、降低招商和硬件維護(hù)成本，從而大幅度提高投資收益率。而大多數(shù)寫字樓個人投資者，由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)方面的學(xué)習(xí)和認(rèn)知，就像股市上的普通散戶，只能看天吃飯。面對每年2-3個月空置期，高額的出租傭金，卻無能為力。

非常專業(yè)的投資行為，寫字樓是眾多投資工具中的一種，有其自身的優(yōu)勢和缺點(diǎn)。

1.機(jī)會成本

當(dāng)我們在決定是否要做一個事情時，不僅要考慮這個事情的本身的優(yōu)劣，而是要將這件事與其他選項(xiàng)進(jìn)行權(quán)衡和比較，這就是機(jī)會成本。在產(chǎn)生投資寫字樓的想法時，你是否考慮過如果同樣的錢我投資了住宅、股票、債券、基金或者銀行定期，那么收益率能有多少？風(fēng)險怎么樣？

2.寫字樓的投資收益狀況

寫字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，對于普通個人投資者而言購置一處辦公物業(yè)的門檻較高，資金量偏大。所以要對投資寫字樓的平均收益率有個大概的了解。

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寫字樓是否值得投資？
寫字樓投資是一個投資**，**上比較認(rèn)可的寫字樓年收益率在8-10%之間。國內(nèi)用的較多的的收益算法是租售比：租金/單價****12=年收益率。比如你在武漢內(nèi)環(huán)買了套單價為19000元的寫字樓，該商圈同等寫字樓凈租金為95元/平，那預(yù)期收益率就是95/19000****12=6%。但根據(jù)我這些年來的觀察，在國內(nèi)一二線城市，寫字樓的個人投資者投資寫字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸
投資怎樣的寫字樓才能獲利？
一、投資二手寫字樓前要計(jì)算年回報率。年回報率＝（每平方米的租金÷每平方米的售價）×12個月。如果寫字樓單位的年回報率達(dá)到8％-10％，屬于可投資購買，**過10％的年回報率，當(dāng)然較佳。二、公共交通的位置舉足輕重寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠均不適合投資。如寫字樓處于**，價格又合適，則可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查