如何處理深圳市城中村（小產(chǎn)權(quán)）房屋買賣糾紛

時間：2020-03-06作者：廣東谷泰律師事務(wù)所瀏覽：860

深圳作為我國較年輕的城市，在其快速城市化的過程中產(chǎn)生了大量的城中村。據(jù)統(tǒng)計，深圳市共有城中村（行政村）241個，原特區(qū)內(nèi)尚有城中村91個，城中村農(nóng)民房或私人自建房**過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占深圳市全市住房總量的49%。而在深圳市高速城市化的過程中還出現(xiàn)了基數(shù)龐大、增速驚人的違法建筑，根據(jù)市人居環(huán)境委、**協(xié)社法民宗委提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，深圳全市違法建筑37.3萬棟、4.28億平方米。深圳全市建筑8億余平方米，一半以上的建筑是違法建筑。居住在違法建筑內(nèi)的人口約737.87萬，占全市總?cè)丝诘?6%，數(shù)量巨大。

伴隨著1992年與2004年的兩次土地國有化，深圳市已將全市范圍內(nèi)原有的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，將原有的集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，土地所有權(quán)實現(xiàn)了從國家所有和集體所有的二元結(jié)構(gòu)到國家所有的一元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。但事實上深圳市**并沒有完全完成土地國有化征收的法律程序，土地仍然被控制在原集體經(jīng)濟組織和村民手中，這便在法律上產(chǎn)生了一個悖論——既然深圳市土地已全部轉(zhuǎn)化為國有土地，那么依據(jù)我國法律規(guī)定，深圳市范圍內(nèi)的所有土地與地上建筑物在法律上均屬于可以轉(zhuǎn)讓的標的，然而事實上深圳市目前仍然以規(guī)范集體土地的法律規(guī)定規(guī)范城中村土地及房屋，限制其入市轉(zhuǎn)讓。

雖然深圳市城中村房屋交易仍不為深圳**策法規(guī)所允許和保護，但由于深圳市商品房價格較高，許多外來人口為緩解居住壓力仍然選擇購買城中村房屋，隱形的土地二級市場已經(jīng)成型且規(guī)模較大。此時即產(chǎn)生了由上述法律悖論引申出的另一法律問題，即如已被出賣給非集體經(jīng)濟組織成員的城中村房屋需要拆遷補償?shù)模鲑u人與受讓人之間的經(jīng)濟利益如何平衡。

由于目前針對上述法律問題的法律法規(guī)較少，**實踐*多由省**人民法院以會議紀要的形式指導(dǎo)下級人民法院的審判工作，這在一定程度上彌補了法律的空白，有助于解決**裁判的實踐問題，但由于缺乏全國統(tǒng)一的裁判規(guī)則與權(quán)利救濟途徑，導(dǎo)致**實踐中爭議不斷。深圳市法院對此問題長期采取不予處置的策略，拒絕受理城中村房屋買賣糾紛，使得大量糾紛難以進入**程序。

我所曾處理多起深圳市舊改過程中的城中村房屋買賣糾紛且均**了良好的實際效果，積累了豐富的實務(wù)經(jīng)驗。是故借此撰寫本文，擬通過對深圳市城中村房屋買賣糾紛現(xiàn)狀的分析，以及對其他城市關(guān)于此類問題裁判規(guī)則的比較，結(jié)合我所近期代理的一起此類糾紛，對舊改過程中的深圳市城中村房屋買賣糾紛的處理提出一些建議，以期能促進定紛止爭，妥善處理實務(wù)糾紛。

一、深圳市城中村房屋買賣糾紛的現(xiàn)狀

（一）深圳市集體土地的國有化

**為深圳市的崛起提供了政策支持，經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，都需要不斷增加土地供應(yīng)以擴寬城市空間。在此背景下，深圳市通過1992年的《關(guān)于深圳市經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》和2003年的原國土局四個土地行政文件開展了兩次大規(guī)模的土地國有化行動，將全市范圍內(nèi)的所有土地均轉(zhuǎn)化為國有土地以滿足城市建設(shè)與發(fā)展的現(xiàn)實需求，從政策法規(guī)層面實現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地二元化結(jié)構(gòu)到國家所有的一元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。此種集體土地國有化的形式也被稱為“概括國有化”。

然而，深圳市這種概括國有化的形式并未徹底完成集體土地的國有化且遺留了許多歷史問題。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地須履行土地征收程序并給予征收補償，但概括國有化的形式并未實際履行土地征收的法律程序。此外，雖然深圳市名義上實現(xiàn)了集體土地的概括國有化，但原集體土地仍然控制在原集體經(jīng)濟組織和村民手中，只是換成了村股份合作公司的形式。實際上，深圳市目前主要是通過城市較新的方式對城中村進行改造，并在改造過程中完成概括國有化未完成的土地征收程序，繼而完全實現(xiàn)集體土地的國有化。

（二）深圳市城中村房屋的四種類型

結(jié)合深圳市實際情況，城中村房屋糾紛總是與違法建筑相伴而生的。

2009年6月2日公布的《深圳市人大**關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對于城中村歷史遺留違法建筑的清理作出了系統(tǒng)化的制度規(guī)定，深圳市城中村房屋被劃為以下四種類型：**，原具備合法報建手續(xù)或具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房產(chǎn)；*二，原為違法建筑經(jīng)申報審查補繳地價后轉(zhuǎn)化為合法建筑并予以確權(quán)的房產(chǎn)，包括確權(quán)為非市場商品房和市場商品房的房產(chǎn)；*三，雖未確認為合法建筑但**臨時使用許可的房產(chǎn)；*四，違法建筑。

此外，2013年12月30日出臺的《<深圳市市人民代表大會常務(wù)**關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>試點實施辦法》（深圳市市人民**令*261號）*二條*二款規(guī)定“對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建設(shè)的住宅類違法建筑（包括建成后已實際分割轉(zhuǎn)讓的情形），不予處理確認”，由此可見，對于外來人員購買城中村違法建筑房產(chǎn)、購買土地自建房產(chǎn)或者與原村民合作建設(shè)的房產(chǎn)，均不予確權(quán)。

（三）深圳市法院系統(tǒng)對城中村房屋買賣糾紛的態(tài)度

深圳市法院系統(tǒng)對于城中村房屋買賣糾紛尚未形成統(tǒng)一的意見與認識，目前的主流認識是為避免影響審判與**處理歷史遺留問題行政行為的沖突，原村民與非村民之間的城中村房屋買賣糾紛或者合作建房糾紛應(yīng)先由**有關(guān)部門對歷史遺留違法建筑處理，故事實上深圳市法院系統(tǒng)目前對此類案件采取的是不予受理的做法，即使受理后也予以駁回起訴。據(jù)筆者了解，目前深圳市法院僅受理城中村房屋租賃糾紛，并大多以涉案房屋未**建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由認定租賃合同無效。

然而，深圳市法院長期不予受理此類案件的做法實際上忽視了其息訴止爭的職責(zé)。法院作為社會正義的最后一道防線，理應(yīng)通過**裁判的方式引導(dǎo)公眾采取適法行為解決糾紛，并在其**職權(quán)范圍內(nèi)充分發(fā)揮**功能定紛止爭，但深圳市法院不予受理的做法明顯缺乏法律依據(jù)，且違背了“法院不得拒絕裁判”的基本原則。實際上，深圳市法院這種保守的**態(tài)度也體現(xiàn)了法院內(nèi)部對此類問題的畏難情緒，因現(xiàn)行法律規(guī)定的土地二元結(jié)構(gòu)管理體制依然限制著此類糾紛的合同效力，面對城中村房屋糾紛利益博弈激烈的現(xiàn)狀，法院難以直接對合同效力作出認定，進而對此類問題采取了回避的態(tài)度。

 

二、此類案件的裁判規(guī)則與實例比較

一般而言，城中村房屋買賣糾紛中，出賣人為集體經(jīng)濟組織成員，買受人則非本集體經(jīng)濟組織成員，涉案房屋買賣合同的交易均發(fā)生在幾年前甚至十幾年前，且合同均已履行了主要義務(wù)，即出賣人交付了房屋，買受人支付了相應(yīng)價款并已實際居住，有的房屋已經(jīng)買受人裝修、翻建或改建，但大多未辦理房屋變更登記或土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。后因土地增值或者土地征收、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠**原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)使起訴買受人，要求確認房屋買賣合同無效并收回房屋。

據(jù)此，該類案件的主要爭議焦點有二，一是涉案房屋買賣合同是否有效，二是買賣雙方的經(jīng)濟利益糾紛如何處理。如前所述，對于此類案件的處理大多由省**人民法院以會議紀要的形式指導(dǎo)下級人民法院的審判工作，故以下將分別對較高人民法院以及北上廣深四個主要城市的相關(guān)規(guī)定與實務(wù)判例進行分析研究。

（一）較高院裁判規(guī)則與實例

依據(jù)2015年較高人民法院《*八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》*19條之規(guī)定“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定”可知，一般情形下村民與非村民簽署的農(nóng)民房買賣合同無效，但買受人可請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本。

此外，根據(jù)較高院（2012）民申字*1255號民事裁定書的認定，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣，買受人以分得部分房屋作為出資合作建房的對價，有權(quán)按照出資建房部分**相應(yīng)的征收補充款。

（二）北京市裁判規(guī)則與實例

2004年12月15日北京市**人民法院發(fā)布了《北京市**人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號），其中明確規(guī)定“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效”。此外，還規(guī)定了此類案件的處理原則，即“要尊重歷史，照顧現(xiàn)實；要注重判決的法律效果和社會效果；要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益”，在綜合權(quán)衡買賣雙方的利益方面則要堅持以下處理原則：首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附**進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避**純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消較影響。

在北京市*三中級人民法院（2018）京03民終1430號案件中，法院即認為《賣房協(xié)議》的雙方當(dāng)事人均為同一集體經(jīng)濟組織成員。被上訴人購買上訴人的房屋及其院落，并不違反國家效力性強制性法律規(guī)定。雙方當(dāng)事人以平等主體地位訂立的《賣房協(xié)議》，系雙方真實意思表示，受法律保護?，F(xiàn)雙方錢款已結(jié)清，涉案房屋及院落已交付，合同已經(jīng)履行完畢。《賣房協(xié)議》亦不符合合同無效的其他情形，合法有效。

在北京市**中級人民法院（2018）京01民終1374號案件中，法院認為，涉案農(nóng)村房屋買賣合同雖系雙方真實意思表示，但雙方買賣農(nóng)村房屋時以及現(xiàn)在，買受人均非涉案房屋所在地的集體經(jīng)濟組織成員，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，已被法院另案生效判決確認無效。合同無效，出賣人對此承擔(dān)主要責(zé)任，買受人對此承擔(dān)次要責(zé)任。合同無效后買受人無法獲得宅基地使用的**以及將來的增值利益，買受人就此受有損失。依據(jù)雙方之間的過錯程度，認定買受人應(yīng)當(dāng)分得針對宅基地支付的補償、補助、獎勵款項的70%，出賣人分得30%。

（三）上海市裁判規(guī)則與實例

2004年上海市**人民法院發(fā)布了《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號），認為“對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效”，“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例**補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右?！?/p>

在上海市**人民法院（2016）滬民申2709號案件中，法院認為農(nóng)村宅基地為農(nóng)村集體組織所有，其使用權(quán)限于集體組織成員所享有。雖然各方就系爭房屋簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但因買受人并非系爭宅基地所在的農(nóng)村集體組織成員，故相應(yīng)宅基地的使用權(quán)仍歸出賣人所享有，出賣人有權(quán)就相應(yīng)的拆遷利益請求分割。原審綜合考慮房屋價格、當(dāng)事人對房屋的貢獻等因素，判決出賣人享受部分拆遷利益并無不當(dāng)。

（四）廣東省裁判規(guī)則與實例

筆者在實務(wù)中注意到，雖然廣州市與深圳市均屬廣東省**人民法院管轄，但二者對此類案件的處理思路與裁判規(guī)則卻大相徑庭，是故以下筆者將首先介紹廣東省**人民法院針對此類案件的相關(guān)規(guī)定，再分別分析廣州市與深圳市不同的裁判規(guī)則。

1、廣東省**人民法院的相關(guān)規(guī)定

2001年10月30日，廣東省**人民法院發(fā)布了《廣東省**人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號），其中*12條規(guī)定“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法**的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法**的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效?！?/p>

2012年6月26日，廣東省**人民法院印發(fā)了《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號），其中*68條規(guī)定“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬引發(fā)的糾紛，根據(jù)《土地管理法》*十六條的規(guī)定，應(yīng)由人民**處理。當(dāng)事人就此提起民事訴訟的，不予受理?！?/p>

2017年9月12日，廣東省**人民法院印發(fā)了《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》，其中*十七條規(guī)定“農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據(jù)《*八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》*19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認定無效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益?！?/p>

綜上可知，廣東省**人民法院認為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)屬無效，但法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。值得注意的是，廣東省**人民法院曾于2012年規(guī)定“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬引發(fā)的糾紛而提起訴訟的，人民法院不予受理”，此規(guī)定直接導(dǎo)致了廣州市與深圳市兩地法院在針對此類案件的處理時大相徑庭。

2、廣州市裁判規(guī)則與實例

在廣州市中級人民法院（2016）粵01民終8533號案件中，法院認為，買受人并非涉案房屋所在地的村民，其與出賣人于2003年9月29日簽訂的《售樓協(xié)議書》涉及農(nóng)村宅基地房屋的買賣，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。協(xié)議無效后，因該協(xié)議書**的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故買受人應(yīng)當(dāng)將涉案房屋交還給出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人返還已支付的購房款。本案中，因合同產(chǎn)生的信賴利益損失應(yīng)為作為涉案房屋買受人支付對價買受房屋后**對涉案房屋相關(guān)權(quán)益的信賴利益，雙方簽訂協(xié)議書至今已有十幾年時間，涉案房屋**已大幅上升，上述協(xié)議書被確認無效后，買受人應(yīng)將涉案房屋返還出賣人，買受人因此不再享有涉案房屋的利益，故買受人有權(quán)要求出賣人賠償因涉案房屋升值產(chǎn)生的信賴利益損失。宅基地使用權(quán)的主體具有特定的身份屬性，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)**亦具有身份性的特殊性質(zhì)，故其**變化不應(yīng)計入信賴利益的損失范圍。信賴利益的損失范圍為建筑物重置**。

3、深圳市裁判規(guī)則與實例

在深圳市中級人民法院（2018）粵03民終3834-3837號案件中，法院認為本四案為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。由于涉案房產(chǎn)已經(jīng)申報深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，相關(guān)行政部門尚未作出處理決定，在此之前，上訴人的訴訟請求，暫時不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，因此，原審法院裁定駁回原審原告的起訴，處理結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。

無*有偶，在深圳市中級人民法院（2017）粵03民終3177、3178號案件中，法院均認為涉案房屋未**房產(chǎn)登記手續(xù)，未**合法報建手續(xù)。根據(jù)2009年5月21日深圳市*四屆人民代表大會常務(wù)**通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》*五條規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，市**應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。涉案房產(chǎn)系未**建設(shè)工程規(guī)劃許可證所建設(shè)的房屋，被上訴人已就涉案房產(chǎn)向行政主管部門提交了農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報材料，因行政處理的不同結(jié)果將影響對合同效力的認定，在行政主管部門的處理決定作出之前，上訴人請求確認買賣合同無效以及合同無效后返還房款，不屬于人民法院主管范圍，上訴人的起訴應(yīng)予駁回。

（五）上述不同裁判規(guī)則與實例的比較

從認定合同效力上看，較高院、北廣兩地法院均認為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而歸于無效，上海法院則主張“對合同效力暫不表態(tài)”；而對于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，較高院與北上廣三地法院則均認為符合相應(yīng)條件的即為有效。

從實際案例的裁判上看，北京、上海、廣州三地法院雖認為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效，但在實際案例中均裁判買受人可享受部分拆遷補償利益，其中上海較是明確規(guī)定為“7:3左右”，北京雖未有此明確規(guī)定，但在上述（2018）京01民終1374號案件中亦以此比例予以裁判。與之相反的是深圳市目前對涉及農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件均不予受理或者受理后予以駁回，這一實務(wù)處理規(guī)則與其他三地法院均不一致。

 

三、我所近期代理的一起案例及處理結(jié)果

1980年，一深圳村民與一中國香港居民擬合作建房，并達成以下約定：由深圳村民提供宅基地，中國香港居民提供合作建房資金；建成后的四層房屋由二者各占兩層。后雙方遂按照上述約定合作建房，并依法辦理了產(chǎn)權(quán)人為深圳村民的“綠本”產(chǎn)權(quán)證，中國香港居民亦實際控制著所建房屋的其中兩層，二十余年相安無事。后因涉案房屋面臨拆遷，深圳村民提出合作建房協(xié)議無效并要求收回房屋，且只愿向中國香港居民退還其當(dāng)年所支付的合作建房資金及利息，雙方遂就此發(fā)生爭議。后雙方均曾聘請律師向深圳法院提起訴訟，法院均未受理，該爭議耗時兩年多仍未得到實際解決。中國香港居民后來我所尋求幫助。

本案由我所律師代為處理，我所律師憑借多年來處理此類案件的豐富經(jīng)驗與高**的談判溝通技巧，以誠實信用原則作為切入點，強調(diào)尊重歷史，在較短時間內(nèi)即促使雙方達成了如下和解協(xié)議：拆遷補償利益由深圳市居民占40%，中國香港居民占60%。同時與項目公司簽署了三方協(xié)議予以確認。該爭議快速且圓滿的解決，受到了中國香港客戶、村股份合作公司及項目公司的**與贊譽。

四、谷律師對此類案件的思考

通過我所親自代理的眾多案例以及上述分析，以下筆者將在現(xiàn)行法律法規(guī)和**裁判規(guī)則的范圍內(nèi)就深圳市城中村房屋買賣糾紛（僅分析原村民與非村民之間的城中村房屋買賣）以及因拆遷補償而引發(fā)的經(jīng)濟利益糾紛提出以下分析，以供讀者參考。

（一）深圳市城中村房屋買賣合同不應(yīng)一概被認定為無效

我國《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》及相關(guān)法規(guī)政策對集體土地上房屋的轉(zhuǎn)讓與建筑物規(guī)劃合法性進行了嚴格的限制，且該兩種限制性法律規(guī)范在民法上均屬于效力性強制法律規(guī)范，一經(jīng)違反則合同歸于無效，故依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，凡是非本集體經(jīng)濟組織成員購買集體土地及地上建筑物的或者購買非法建筑的，合同一概無效。然而，如上文所述，深圳市已實現(xiàn)了集體土地的概括國有化，城中村房屋已經(jīng)具備了法律上的交易可能性，該房屋買賣關(guān)系違反法律效力強制性規(guī)定的情形已經(jīng)消失。此外，根據(jù)我國合同法確立的鼓勵交易的基本原則，應(yīng)當(dāng)慎用合同無效條款。據(jù)此，結(jié)合深圳市集體土地已轉(zhuǎn)化為國有土地的事實，不應(yīng)當(dāng)適用現(xiàn)行法律法規(guī)對集體土地的種種限制，深圳市城中村房屋買賣合同不因違反有關(guān)集體土地的規(guī)定而歸于無效。

于建筑物規(guī)劃合法性而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述深圳市城中村房屋的四種類型對房屋買賣合同的效力予以分別認定。具體而言，**，對于原具備合法報建手續(xù)或具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的合法房產(chǎn)，因其不存在違法阻卻事由，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效；*二，對于已經(jīng)申報確權(quán)的房產(chǎn)，無論是否為市場商品房，其買賣合同均為有效，因其并不存在違反建筑物規(guī)劃合法性的效力性強制規(guī)范；*三，對于雖未確認為合法建筑但**臨時使用許可的房產(chǎn)，因**部門須對其合法性進行較終確認，故其買賣合同的效力尚不確定。如經(jīng)**確權(quán)為合法房產(chǎn)，則買賣合同有效，反之則無效，此時法院不宜直接對買賣合同的效力作出認定；*四，對于違法建筑，因其已確定不能通過申報程序轉(zhuǎn)換為合法房產(chǎn)，則其買賣合同即因違反建筑物規(guī)劃合法性的強制性效力規(guī)定而歸于無效。

此處需要強調(diào)的是，雖然我國實行的不動產(chǎn)登記生效主義，但根據(jù)區(qū)分原則，未經(jīng)登記的只是不發(fā)生物權(quán)變動的后果，與合同效力并不存在必然的因果關(guān)系。

（二）深圳市城中村房屋拆遷補償時買賣雙方的經(jīng)濟利益平衡問題

一般而言，城中村房屋的租金或使用權(quán)益不足以使得原集體經(jīng)濟組織或者原集體經(jīng)濟組織成員違反誠實信用原則而主張房屋買賣合同無效，但土地征收或拆遷補償?shù)木揞~利益則遠遠**出了脆弱的商業(yè)信譽所能包含的范圍。隨著深圳市城市較新工作的不斷推進，越來越多的城中村已被納入城市較新的版圖。從城市較新的角度而言，拆遷補償利益是補償給房屋權(quán)利人的利益，房屋權(quán)利人一般應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)證所載之人為主，但鑒于深圳市城中村房屋的權(quán)屬登記現(xiàn)狀以及房屋買賣事實，實際上經(jīng)常會出現(xiàn)沒有不動產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證所載權(quán)利人已將房屋出讓的情形，此時房屋買賣雙方較易對拆遷補償利益的歸屬產(chǎn)生糾紛。

筆者認為，有關(guān)拆遷補償利益的歸屬問題應(yīng)結(jié)合雙方之間的房屋買賣合同效力予以厘清。具體而言，城中村房屋買賣合同有效但未能完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記程序或變更登記程序的，應(yīng)當(dāng)認定買受人為房屋的實際權(quán)利人，有權(quán)獲得房屋的拆遷補償利益。房屋雖因行政原因未能完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記程序或變更登記程序，但該登記程序并不影響房屋買賣合同的效力，基于誠實信用原則與保護交易安全的考慮，應(yīng)由買受人**房屋拆遷補償利益；城中村房屋買賣合同無效的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則綜合平衡買賣雙方之間的拆遷補償利益。首先，應(yīng)考慮買賣雙方之間的過錯程度，一般而言買賣雙方對合同無效均具有過錯，但出賣人應(yīng)對此承擔(dān)主要責(zé)任；其次，應(yīng)當(dāng)考慮涉案房屋是否已實際交付，買受人是否已實際居住使用，是否對涉案房屋進行過裝修裝飾、改建、擴建；再次，應(yīng)當(dāng)考慮買受人重新購置房產(chǎn)的合理支出；最后，雖然涉案房屋系由出賣人自愿出讓，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋出讓的后果，但考慮到涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人仍為出賣人，且城中村房屋具有一定的身份屬性，出賣人應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得部分拆遷補償利益。有關(guān)此項問題，深圳市法院可參考上海市法院的相關(guān)規(guī)定，秉承定紛止爭、誠實信用的原則綜合平衡買賣雙方的經(jīng)濟利益。

（三）深圳市法院應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮**功能解決城中村房屋買賣糾紛

如前所述，對于城中村房屋買賣糾紛，深圳市法院系統(tǒng)目前持保守態(tài)度，普遍做法是認為應(yīng)先由行政機關(guān)予以處理，法院不能代替行政機關(guān)對涉案房屋的性質(zhì)作出認定，故統(tǒng)一不予立案或立案后裁定駁回起訴。然而，這種裁判規(guī)則并不能解決實體糾紛，甚至較*激發(fā)買賣雙方的矛盾。深圳市在快速城市化的過程中，出現(xiàn)了大量的城中村房屋，占全市住房面積的49%，但由于長期以來對城中村管理的不規(guī)范，造成了非法建筑數(shù)量居高不下以至于較終演變?yōu)闅v史遺留問題的局面。據(jù)統(tǒng)計，深圳市于2001年就啟動對歷史遺留違法建筑處理，但十余年來辦理房地產(chǎn)登記約4.74萬棟，確權(quán)發(fā)證率僅為23.6%。

有鑒于此，谷泰律師認為深圳市法院對城中村房屋買賣糾紛一律不予受理的做法既與深圳市實際相脫離，也違背了“法院不得拒絕裁判”的基本原則。深圳市城中村房屋數(shù)量眾多，因此而產(chǎn)生的買賣糾紛也不勝枚舉，為了妥善解決這些糾紛，深圳市法院較應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒上海法院的裁判規(guī)則，而非“一刀切”地不予受理或駁回起訴。筆者建議，深圳市法院應(yīng)當(dāng)在其內(nèi)部統(tǒng)一對該問題的認識以及裁判規(guī)則，****裁判有序地介入處理該問題，在**職權(quán)范圍內(nèi)充分發(fā)揮**功能予以解決此類糾紛，堅守社會正義的最后一道防線。從促進城市較新的角度而言，法院通過**功能不僅能解決個案的爭議糾紛，還能充分發(fā)揮法律的指引作用，引導(dǎo)人們采取適法行為解決糾紛，有利于促進城市較新過程中“拆遷難”問題的解決。

 

（四）深圳市應(yīng)當(dāng)放開對城中村房屋的流轉(zhuǎn)限制

如上文所述，經(jīng)過兩次大規(guī)模的土地國有化，深圳市已實現(xiàn)了集體土地的概括國有化，土地與地上建筑物已具備了法律上交易的可能性。在此情形下，深圳市卻仍以規(guī)范集體土地的法律規(guī)定來規(guī)范概括國有化之后的土地及地上建筑物，未能適時地調(diào)整政策法規(guī)，導(dǎo)致深圳市的土地政策法規(guī)與土地實際情況不相匹配，進而產(chǎn)生了許多歷史遺留問題。

筆者認為，因土地**的大幅上漲和人們居住以及投資的需求，許多城中村房屋被轉(zhuǎn)讓給外來人口，土地隱形的二級市場在客觀上已經(jīng)形成且規(guī)模較大。作為規(guī)范經(jīng)濟活動、防范經(jīng)濟風(fēng)險、為經(jīng)濟市場服務(wù)的法律法規(guī)，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，適時予以調(diào)整。

（五）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)建立法律風(fēng)險防范意識

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)范與**裁判規(guī)則，對于購買深圳市城中村房屋的非本集體經(jīng)濟組織成員而言，主要存在以下法律風(fēng)險：**，房屋買賣合同可能因違反集體土地上房屋的限制轉(zhuǎn)讓與建筑物規(guī)劃合法性的效力性強制法律規(guī)范而被認定為無效合同；*二，我國《物權(quán)法》奉行的是不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)變動的效果，但依據(jù)我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，城中村房屋基本無法進行產(chǎn)權(quán)變更登記，因而存在不動產(chǎn)物權(quán)不能變動的法律風(fēng)險；*三，目前深圳市法院系統(tǒng)對城中村房屋買賣糾紛采取的是不予處理的保守態(tài)度，如因城中村房屋買賣發(fā)生糾紛的，無法通過**途徑予以解決。

根據(jù)我所處理此類糾紛的實務(wù)經(jīng)驗，筆者特提示購買者應(yīng)充分意識到可能因此而產(chǎn)生的法律風(fēng)險。如發(fā)生糾紛的，應(yīng)盡早聘請專業(yè)律師介入，一方面律師可憑借專業(yè)的法律技能與豐富的實務(wù)經(jīng)驗對案件進行*的分析，為當(dāng)事人提供較優(yōu)的處理方案，較大限度上維護當(dāng)事人的合法權(quán)益；另一方面，專業(yè)律師善于溝通協(xié)調(diào)，能在目前深圳市法院不予受理的客觀情形下通過協(xié)商談判等多種方式協(xié)助當(dāng)事人解決糾紛。

五、結(jié)語

綜上所述，深圳市集體土地概括國有化后未完全履行土地征收的法律程序，導(dǎo)致現(xiàn)實中城中村房屋仍被集體經(jīng)濟組織及其成員所掌控，且目前的政策法規(guī)仍以集體土地的法律規(guī)定規(guī)范此類土地及房屋，引發(fā)了法律適用上的沖突。此外，深圳市法院系統(tǒng)對此類糾紛又采取不予處理的保守態(tài)度，導(dǎo)致此類糾紛不能通過**途徑予以解決。


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