購房合同較名有什么風(fēng)險？

時間：2018-08-09

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場上開發(fā)商通常的做法是：購房者需要進行較名，他們都將收取較名手續(xù)費，這一收費雖然沒有政策依據(jù)，但基本上所有樓盤都是這樣做的，可以說是不成文的行規(guī)。收取較名手續(xù)費基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象，對此開發(fā)商也有自己的苦衷，開發(fā)商普遍稱基于幾方面的顧慮他們不得不收這筆費用。

一、客戶(1資源無端損失。因為合同較名很*，很多人就不會嚴肅對待這份合同。

二、防止少數(shù)“炒家”到處炒房子。一個新項目即將開盤亮相，都有不少的人搶先來定購或者內(nèi)部認購，這其*部分是真實的買房者，但也有小部公是來“炒”房子。而“炒”家的介入會使一些開發(fā)商看不到真正的房地產(chǎn)需求量，不能對新項目的客戶(1資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握，這樣不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、如果開發(fā)商不收取較名費，開發(fā)商沒有義務(wù)去為購房者較名，因為實際上要辦理合同較名開發(fā)商要配合購房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開發(fā)商還將為每套房做擔(dān)(1保并向銀行交保證金。

四、不利于二手房市場的發(fā)展，開發(fā)商收取的較名費實際上遠遠**二手房市場上的收費，但是較名實際上有點像做二手買賣，這樣會影響二手房市場。五、防止內(nèi)部銷售人員從中漁利，假如不收取較名費，已經(jīng)購房的購房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把房子轉(zhuǎn)買給另外新的購房者。

目前到房管部門撤銷合同不收取費用，但在具體辦理過程中存在費用變化情況以房管局解釋為準。

1、辦理合同較名必須要征得合同另一方，即開發(fā)商的同意和配合。

2、商品房買賣合同較名因涉嫌違反法律禁止性規(guī)定，存在被認定無效的可能。

雖說“直較名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險。

一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有**房產(chǎn)(1證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直較名”過戶也是一種偷逃稅費的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，kkzy201517通過所謂“直較名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信(1貸優(yōu)惠政策。同時，“直較名”在實際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直較名”過戶方式的整個流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易(1，所以得不到法律的支持和保護，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難。

自商品房實行購房實名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，**以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)按規(guī)定程序認定的質(zhì)量問題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要較名的;三是**機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直較名”必須**開發(fā)商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實際操作中，購房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購房者和房產(chǎn)公司提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直較名”。

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