科普貼：關(guān)于外墻內(nèi)保溫與使用面積的那些事

時間：2016-10-27作者：安徽百特新材料科技有限公司瀏覽：184

    提起建筑內(nèi)保溫，大家想到的都是安全性相對較高、施工較為便捷、節(jié)省成本、較為節(jié)能這些好處。當(dāng)然也有很多甲方和業(yè)主可能會提到內(nèi)保溫占使用面積的問題，那么到底是不是真的占了使用面積呢？下面請聽小編細(xì)細(xì)分析：
建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，它與建筑物的容積率息息相關(guān)，那容積率又是什么呢？
    容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。 
容積率容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。對于開發(fā)商來說，是地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到的是居住面積、居住的舒適度。根據(jù)GBT 50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，建筑外保溫計入建筑面積（按其保溫材料的水平截面積計入自然層建筑面積）
本文對于建筑內(nèi)保溫是否占用使用面積主要從以下兩個方面來分析：
一、開發(fā)商
    大部分地區(qū)為鼓勵開發(fā)商做建筑保溫，會將建筑外保溫系統(tǒng)計入建筑面積而不計入容積率。也就是說一個樓盤按照規(guī)劃設(shè)計，建筑結(jié)構(gòu)外邊線根據(jù)容積率和層數(shù)的現(xiàn)狀，不能往外擴(kuò)展了。但是采用了外保溫系統(tǒng)之后，開發(fā)商就要把保溫層厚度計入可銷售的建筑面積，越厚的保溫層增加的可售面積就越大。
 
    如果采用內(nèi)保溫，保溫層位于結(jié)構(gòu)邊線內(nèi)側(cè)，就無法增加開發(fā)商的銷售面積了。如圖2所示（銷售面積為紅線框范圍）

    對開發(fā)商來說做內(nèi)保溫減小了實際銷售面積（圖示紅線框為建筑容積率限額，藍(lán)線框為建筑保溫構(gòu)造）。所以開發(fā)商在啟動一個項目之前會考慮到一個問題：做外保溫系統(tǒng)使得建筑面積增加而帶來的銷售收入多，還是做內(nèi)保溫系統(tǒng)帶來的保溫造價降低多。比如在房價較高區(qū)域，做建筑外保溫帶來的銷售收入增加可能較可觀，在房價相對低的二三線城市，內(nèi)保溫可能較具有競爭力。

    但也并不是所有地區(qū)的外保溫都不計入容積率。比如上海市，根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局滬規(guī)土資建[2015]398號文件規(guī)定：上海市自2015年6月1日后圖審的項目，建筑外保溫系統(tǒng)建筑面積計入容積率。也就是說在外保溫系統(tǒng)建筑面積計入容積率的城市，對開發(fā)商而言，選擇合適的內(nèi)保溫系統(tǒng)，可能會比外保溫系統(tǒng)具有較高的經(jīng)濟(jì)收益。

二、業(yè)主

    在建筑外保溫系統(tǒng)面積不計入容積率的地區(qū)，如項目采用建筑外保溫，則業(yè)主實際凈使用空間較內(nèi)保溫要大。但是此房間卻會比采用內(nèi)保溫的房間多花了“外保溫建筑面積”的購房費(fèi)用。就是說，這個凈使用空間的提升是建立在購房款增加的基礎(chǔ)上，實際得房率并未增加。

    通過上述分析，諸位會驚訝的發(fā)現(xiàn)，對業(yè)主而言，一直盛傳的內(nèi)保溫系統(tǒng)會占用套內(nèi)空間，減少使用面積，原來是個偽命題。在建筑設(shè)計及規(guī)劃中，一旦容積率紅線框確定，建筑面積基本就確定了。在外保溫面積不計入容積率的區(qū)域，業(yè)主需要在外保溫建筑面積上多花一部分錢；而在外保溫面積計入容積率區(qū)域，保溫系統(tǒng)不管是采用外保溫還是采用內(nèi)保溫，都只能限制在紅線框內(nèi)部，都要占用建筑面積。

    隨著二三線城市房地產(chǎn)熱度的增加，及外保溫系統(tǒng)建筑面積計入容積率政策的逐步完善，在夏熱冬冷和夏熱冬暖地區(qū)，內(nèi)保溫系統(tǒng)由于其成本及安全性的優(yōu)勢，其應(yīng)用必將遍地開花。

    安徽百特新材料科技有限公司作為保溫行業(yè)的一份子，一直致力于新型保溫材料的研發(fā)與生產(chǎn)、力求為廣大群眾帶來較實用的高性價比產(chǎn)品。

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