寫字樓是否值得投資？

時間：2022-08-07作者：深圳市海裕投資發(fā)展有限公司瀏覽：262

寫字樓投資是一個投資**，**上比較認(rèn)可的寫字樓年收益率在8-10%之間。國內(nèi)用的較多的的收益算法是租

售比：租金/單價****12=年收益率 。比如你在武漢內(nèi)環(huán)買了套單價為19000元的寫字樓，該商圈同等寫字樓

凈租金為95元/平，那預(yù)期收益率就是95/19000****12=6%。但根據(jù)我這些年來的觀察，在國內(nèi)一二線城市

，寫字樓的個人投資者投資寫字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸款利息成本、空置期間承擔(dān)的物

業(yè)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等，普通個人投資者的實際年收益率基本在4-6%。

投資寫字樓與投資住宅的收益邏輯：我為什么只說通過收租來獲得收益？難道這房子就不漲價？漲價不是也可以

獲得收益嗎？答案是：可能會漲價，但幅度很小，而且不同城市差異性很大，也有可能會降價。與住宅投資明顯

不同的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)的投資收益基本來自于租金收益，而近20年住宅投資收益基本來自于漲價。北京上海核

心區(qū)域的辦公物業(yè)漲價明顯，但其他二線城市很難漲價。另外，寫字樓物業(yè)的綜合交易成本（稅費(fèi)、傭金等）已

達(dá)到成交價的15-20%，這就大幅度減損了你溢價收益，所以通過漲價獲得的收益非常有限。

3.后期持有和租賃管理


寫字樓投資屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都很長，沒有做長線投資的準(zhǔn)備，就不要做這個考慮，辦公物業(yè)是

個流動性很差的資產(chǎn)，不會像股票、基金等證券一樣隨時變現(xiàn)，所有要有足夠的閑錢。另外，租賃管理工作也是

一項對較終收益影響很大的事情，要學(xué)習(xí)了解辦公物業(yè)的維護(hù)和出租知識，要做好投入相當(dāng)多精力的準(zhǔn)備。

4.風(fēng)險狀況


個人投資寫字樓主要風(fēng)險有：（1）系統(tǒng)性風(fēng)險：寫字樓是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，與經(jīng)濟(jì)狀況密切相

關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行會導(dǎo)致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如這次疫情讓很多城市的經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，一二線城市租

金都出現(xiàn)了不同程度下跌。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年一季度寫字樓報告》，一季度深圳**寫字樓空置率達(dá)

到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情較嚴(yán)重的武漢，空置率預(yù)計會**過35%。（2）因個人因素而面臨

的風(fēng)險：很多普通投資人卻天真的認(rèn)為投資寫字樓就是買完收租，躺著賺錢。寫字樓買完之后大概只完成了這個

投資行為的一半，還有一半工作量在等著你：招租、催租、退租、水電和裝修維護(hù)、物業(yè)協(xié)調(diào)等等。這些工作都

是很專業(yè)的而且很耗費(fèi)精力。你是否做好了這個思想準(zhǔn)備？這是辦公物業(yè)個人投資者與機(jī)構(gòu)投資者之間較重大的

區(qū)別，其差別好比股市中的散戶與機(jī)構(gòu)。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，在運(yùn)營維護(hù)方面做的非常細(xì)，有專業(yè)的招商

團(tuán)隊、運(yùn)營團(tuán)隊、硬件維護(hù)團(tuán)隊，甚至有自己控，這會在較大程度上減少空置期、降低招商和硬件維護(hù)成本，從

而大幅度提高投資收益率。而大多數(shù)寫字樓個人投資者，由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)方面的學(xué)習(xí)和認(rèn)知，就像股市上的普

通散戶，只能看天吃飯。面對每年2-3個月空置期，高額的出租傭金，卻無能為力。




非常專業(yè)的投資行為，寫字樓是眾多投資工具中的一種，有其自身的優(yōu)勢和缺點(diǎn)。

1.機(jī)會成本

當(dāng)我們在決定是否要做一個事情時，不僅要考慮這個事情的本身的優(yōu)劣，而是要將這件事與其他選項進(jìn)行權(quán)衡和

比較，這就是機(jī)會成本。在產(chǎn)生投資寫字樓的想法時，你是否考慮過如果同樣的錢我投資了住宅、股票、債券、

基金或者銀行定期，那么收益率能有多少？風(fēng)險怎么樣？

2.寫字樓的投資收益狀況


寫字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，對于普通個人投資者而言購置一處辦公物業(yè)的門檻較高，資金量偏大。所以要對投

資寫字樓的平均收益率有個大概的了解。


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• 詞條

  詞條說明

• 房地產(chǎn)投資指的是什么呢？

  廣義上，房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預(yù)期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，**投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標(biāo); 購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。狹義上的房地產(chǎn)投資，是指以土地為載體，或以土地為投資對象，通過對

• 投資寫字樓需要注意的風(fēng)險

  投資寫字樓投資注意三個風(fēng)險1、因為寫字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險。如果寫字樓本身所處的地段由于一些**或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區(qū)的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面

• 如何做好寫字樓的置業(yè)顧問？

  1、關(guān)注行業(yè)動態(tài)，市場新聞，了解宏觀政策；商業(yè)和住宅較大的不同，在于投資屬性，所以把商業(yè)看成投資產(chǎn)品，一定要了解大市場；2、去同區(qū)域、市場上的成員幾個項目踩盤走一圈，聽聽各家置業(yè)顧問的銷售說辭，盡可能除了產(chǎn)品談?wù)勈袌?，會受益匪淺；3、職業(yè)化點(diǎn)，有句話，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村等是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生；做城市綜合體是研究生”，無論是待客接人還是面試，一定要職業(yè)化點(diǎn)，專業(yè)

• 工業(yè)廠房值得投資嗎？

  **，工業(yè)用地市場供應(yīng)豐富，很少區(qū)域成為**性的工業(yè)用地。全國各地的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)都有過剩趨勢。由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)建設(shè)用地是較簡單的。只需完善七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施條件，農(nóng)用地秒變工業(yè)園區(qū)，招商部門再根據(jù)企業(yè)需要分割出讓，因此工業(yè)廠房的**性先天不足，反而大量過剩。因此工業(yè)用地很少有升值的，能持續(xù)保值就算不錯了。*二，工業(yè)廠房一般都根據(jù)所處行業(yè)、所需建造標(biāo)準(zhǔn)不同而自建成各種形態(tài)，通用性較差。比如藥廠、