北京高院房產(chǎn)居間合同糾紛典型案例分析|買房人被詐騙910萬，房產(chǎn)中介承擔635萬

時間：2021-11-18作者：北京東迅律師事務所瀏覽：129

北京高院房產(chǎn)居間合同糾紛典型案例分析|買房人被詐騙910萬，房產(chǎn)中介承擔635萬




裁判觀點總結(jié)及分析意見：

 

一、本起案例系經(jīng)北京市三級法院審理的，由于房產(chǎn)中介公司疏于審查房產(chǎn)真實情況，導致買房人被詐騙高達910萬元，后三級法院較終認定房產(chǎn)中介公司承擔重大過錯責任，賠償買房人約合635萬元房款損失。就本案存在的問題及法院審理過程中的事實的認定和法律適用的問題分析如下。

 

二、房產(chǎn)中介公司的義務。

 

1、房產(chǎn)中介的通常義務。在二手房買賣居間合同中，房產(chǎn)中介公司有義務對所出售的房產(chǎn)的真實情況包括實地查看房屋，房屋權(quán)屬情況，是否被查封、抵押、限制交易等進行詳盡的審查，查實房屋產(chǎn)權(quán)證書原件并到房屋登記管理部門核驗。對買賣雙方的真實情況，包括身份證件及與房屋產(chǎn)權(quán)信息是否相符，履約意愿，履約能力等進行詳盡的核實。對于資金監(jiān)管方面可以根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管部門要求向買賣雙方提示安全的資金交易方式。房產(chǎn)中介公司可以要求買賣雙方提供與房屋交易相關(guān)的資料，如果拒不配合或提供的資料與實際不符，應當拒絕接受委托。

結(jié)合法律法規(guī)及相關(guān)的規(guī)章、當?shù)氐囊?guī)范性文件，一般來講房產(chǎn)中介公司的義務包括如實報告義務、提供房源信息、謹慎的審查房產(chǎn)信息和委托人信息義務、協(xié)助簽訂房屋買賣合同、協(xié)助過戶、協(xié)助交割等幾方面，而絕不是簡單的在提供房源信息和協(xié)助簽訂合同之后就自認為“居間義務”已經(jīng)完成。

 

2、房產(chǎn)中介公司的強制性核實房源義務。本案中，房產(chǎn)中介公司對于賣房人提供的資料與實際情況是否相符，只查驗了賣房人出示的房產(chǎn)證，而沒有到房產(chǎn)登記部門進一步了解房屋存在的被查封、被限制交易的情況，導致買房人被詐騙，事實表明房產(chǎn)中介公司存在著重大疏忽，該省級高院再審案例也進一步認定房產(chǎn)中介公司有義務對房產(chǎn)的真實房源信息到房產(chǎn)登記部門進行核實，這種義務在某種意義上來講是強制性的，沒有這種“最后兜底行為”可以說就沒有盡到真正的調(diào)查核實義務，對房源的真正情況沒有真正的落實，因為只有到房產(chǎn)登記部門了解的當時情況才是買賣雙方交易的現(xiàn)實基礎(chǔ)，而房產(chǎn)證及委托人提供的信息都具有一定的主觀性和側(cè)面性。

 

三、房產(chǎn)中介公司義務涉及的主要法律依據(jù)。

 

1、就本案來講主要涉及如下法規(guī)：《合同法》*六十條關(guān)于合同當事人應當嚴格履行合同義務和誠實信用義務，包括根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。*四百二十五條居間人的如實報告義務及勤勉盡責義務?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法(2016修正)》*二十二條、*二十三條即關(guān)于審查房產(chǎn)及委托人信息的義務，及*二十五條關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀人員的相關(guān)職業(yè)操守義務。

 

2、關(guān)于核實房源的強制性義務法院的認定理由。由于案情發(fā)生在北京市，根據(jù)北京市當?shù)氐谋O(jiān)管政策，還涉及到2016年6月1日實施的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)**、北京市國土資源局關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》。由于本案發(fā)生在2013年，而該文件實施于2016年，房產(chǎn)中介機構(gòu)據(jù)此認為無義務到房產(chǎn)登記部門核驗房源的真實信息。本案二審法院北京二中院駁斥房產(chǎn)中介公司的的原文為“本院認為，開通存量房交易服務平臺，實現(xiàn)房源真實信息強制核驗工作，并不表明開通服務平臺以前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就沒有義務去核驗房屋真實信息，也不表明開通服務平臺之前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)無法對房屋真實信息進行核驗，而恰恰表明在交易過程中對房源真實信息進行核驗的重要性，只不過是存量房交易服務平臺開通前程序比較繁瑣、用時比較長而以。因此，美聯(lián)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)，在提供居間服務時，有責任、有義務也有能力對即將出售的房屋的基本情況進行核實。美聯(lián)公司上訴主張2016年以前沒有義務、沒有能力對房屋真實信息進行核驗的理由不成立，本院不予采信?！?/span>

 

四、房產(chǎn)中介公司的賠償責任。

 

本案中買房人遭受的損失由三項，中介費五萬元、房款910萬元、房屋上漲的差價85萬元。三級法院最后支持了中介費和房款損失，對房屋上漲的差價損失沒有認定支持。

對于房產(chǎn)中介公司的承擔的賠償責任，法院主要依據(jù)《合同法》*60條、107條、425條來進行實體責任判決。下面逐項分析。

 

1、中介費即居間報酬。本案法院判令房產(chǎn)中介公司向買房人返還五萬元居間報酬，房產(chǎn)中介公司以《合同法》*425條的規(guī)定是居間人故意隱瞞重要事實，或是故意提供虛假情況，才能向買房人返還居間報酬為由認為法院適用法律錯誤。但本案法院認為上述“提供虛假情況”顯然不僅是故意提供，也包括存在重大疏忽的過失提供，另外法院依據(jù)《合同法》*60條和107條，該兩條主要是要求合同當事人應嚴格履行合同義務、誠實信用履行合同義務及違反了嚴格履行、誠信履行即應當承擔違約責任，本案買房人雖簽訂了房屋買賣合同，但遭遇了巨額損失，皆是由于房產(chǎn)中介公司未盡到勤勉的報告、調(diào)查核實及協(xié)助委托人防范風險而導致，顯然未盡到充分的誠信義務，理應構(gòu)成重大違約，根本上未達到促使房屋買賣合同正常的、安全的交易的基本目的，法院判令房產(chǎn)中介公司退還居間報酬，合法合理，也符合一般公眾的理解與認知。

 

2、910萬元房款巨額損失。

 

（1）房產(chǎn)中介公司至少應當承擔50%的責任。法院最后認定房產(chǎn)中介公司承擔約635萬元，約合70%的賠償責任。這是目前能看到的居間合同糾紛判賠中介公司較高比例的案件，法院主要依據(jù)合同法*425條之規(guī)定來判令賠償責任，按照中介公司在造成損失的構(gòu)成中的過錯比例認定賠償額。但從實踐上來說，法院具體判令中介公司賠償多少是“裁量權(quán)”的范疇，但這種裁量權(quán)筆者認為不應具有隨意性，而應當受到限制。就本案來講從遭受的巨額損失的原因和參與因素上存在著房產(chǎn)中介公司的原因、詐騙的犯罪分子和買房人三方因素，但這是從房屋買賣居間三方合同上來說，而不是從居間合同來說。在三方關(guān)系中，買房人作為支付較高報酬的中介費的一方其主要義務是“交中介費和交房款”，如法律上課以其承擔嚴謹?shù)淖⒁饬x務和審核義務，顯然是不合常理，對不具有專業(yè)交易經(jīng)驗的買房人來講也是不公平的。在三方關(guān)系上，對于房產(chǎn)中介和詐騙的犯罪分子，可以說兩者的責任共同侵害了買房人的利益，沒有任何一方的原因都無法構(gòu)成犯罪事實的發(fā)生，從判賠比例上房產(chǎn)中介公司至少應當承擔50%的責任。

 

（2）在居間合同糾紛中首先考慮的是房產(chǎn)中介公司的過錯比例和買房人的過錯比例，不應當考慮犯罪分子即賣房人的過錯比例。

從買房人與房產(chǎn)中介公司的居間合同關(guān)系上來講，房產(chǎn)中介公司是**道*墻，如果房產(chǎn)中介公司能夠嚴格依照法律法規(guī)勤勉盡責的調(diào)查核實，首先就杜絕了類似事件的發(fā)生，所以在本案中法院判令房產(chǎn)中介公司承擔70%的責任，是不為過也不存在認定事實和適用法律不當?shù)膯栴}。進一步分析，固然犯罪分子應退還全款，但犯罪分子的犯罪行為是一種犯罪事件，在買房人與中介公司的居間合同法律關(guān)系中，中介公司的首要義務就是要幫助買房人達到安全交易的目的，這是居間合同法律關(guān)系的本質(zhì)要素和根本要素，在這種關(guān)系構(gòu)架下，考慮各方當事人的過錯也僅僅是買房人和房產(chǎn)中介公司，而不應當在犯罪分子未參與居間合同糾紛的前提下考慮犯罪分子的參與因素，如果說要考慮也只能考慮房產(chǎn)中介公司在承擔全部賠償責任后向犯罪分子的追償問題。

 

（3）實踐中存在的以買房人支付的中介費用判賠的問題。本案二審法院裁判理由原文“美聯(lián)公司承擔賠償責任的多少并不以收取多少居間服務費而定，一審法院在綜合考慮雙方過錯的情況下，合理確定美聯(lián)公司承擔的賠償金額，本院予以維持。”據(jù)此，如果機械的以買房人支付的中介費來界定房產(chǎn)中介公司的賠償責任，顯然是對房產(chǎn)中介公司過錯行為的放縱，也是對遭受巨額損失和在買房交易中處于專業(yè)、經(jīng)驗劣勢的買房人較大的不公。

 

綜上，該案例在北京市乃至全國類似案件上具有較大的參考意義，雖然我國不是判例法國家，但同案同判、判決的公平公正是當事人和法院的共同追求，也是**案件體現(xiàn)公平正義的較好闡述，而公平公平并不是一句空話，需要具體落實，而具體落實體現(xiàn)較好的方式就是同案同判，這也是**系統(tǒng)防止審判人員濫用自由裁量權(quán)的多年追求。故該案例分析的粗淺意見希望對類似案件的當事各方有所幫助。

 

案情簡介：

 

1、2013年12月21日，案外人任俊蘭（甲方-賣房人）、蘇建嬌（乙方-買房人）、美聯(lián)公司（丙方-房產(chǎn)中介）三方簽訂《房屋買賣居間合同》，約定:交易房產(chǎn)坐落于北京市(昌平)區(qū)周莊山水文園201號樓7層7單元701號；建筑面積175.61平方米；房屋產(chǎn)權(quán)證明文件編號Ｘ京房權(quán)證朝字*XXXX號；房產(chǎn)權(quán)利人任俊蘭；雙方約定交易房產(chǎn)總成交價為人民幣1100萬元。

合同簽訂后，乙方同意于2013年12月21日前向甲方支付定金共計人民幣200萬元整；剩余房款全款支付；甲、乙雙方簽訂買賣合同，居間行為完成，乙方應于本合同簽訂時向丙方支付居間服務費15萬元；丙方應及時為甲、乙雙方報告訂立房屋買賣合同的機會、提供訂立房屋買賣合同的媒介服務，并向甲、乙雙方如實報告丙方了解到的訂立房屋買賣合同的相關(guān)事項。

 

2、當日，蘇建嬌與任俊蘭還簽訂了《北京市存量房買賣合同》，約定:該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行，任俊蘭應于2014年2月1日前辦理抵押注銷手續(xù)；雙方同意采用自行劃轉(zhuǎn)房款，蘇建嬌不需貸款，雙方約定于2014年3月1日前，蘇建嬌支付給任俊蘭剩余價款計人民幣900萬元整；任俊蘭應當保證該房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因任俊蘭原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，由任俊蘭承擔相應責任；任俊蘭應當保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，蘇建嬌對任俊蘭出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。

 

3、合同簽訂后，蘇建嬌向美聯(lián)公司支付5萬元中介費。

后蘇建嬌總共向任俊蘭支付購房款910萬元。

 

4、一審法院另查，訴爭房屋于2012年10月24日被北京市(昌平)區(qū)人民法院查封。2014年11月28日，該房屋被北京市(昌平)區(qū)人民法院依法**。隨后，蘇建嬌向公安機關(guān)報案。2015年11月4日，任俊蘭被羈押。

 

5、2016年9月19日，北京市人民檢察院*三分院向北京市*三中級人民法院提起公訴，指控任俊蘭犯合同詐騙罪。2016年11月15日，北京市*三中級人民法院依法判決任俊蘭有期徒刑十五年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣15萬元；責令任俊蘭退賠被害人李靖、蘇建嬌人民幣910萬元。

 

6、蘇建嬌向一審法院起訴請求:1.判令美聯(lián)公司退還傭金5萬元；賠償蘇建嬌損失995萬元（其中購房損失910萬元，房屋差價損失85萬元）；以上共計1000萬元；2.判令美聯(lián)公司承擔本案訴訟費。

 

7、一審法院向北京市*三中級人民法院核實任俊蘭一案的執(zhí)行情況，經(jīng)查僅22560元發(fā)還蘇建嬌，對任俊蘭因無財產(chǎn)可執(zhí)行，現(xiàn)終本執(zhí)行。

 

 




 

二審    北京市*二中級人民法院(2018)京02民終1613號

 

本院認為，本案的焦點是：一、美聯(lián)公司在履行居間合同時是否有義務去核驗房屋的真實狀態(tài)；二、美聯(lián)公司是否應該就蘇建嬌的損失進行賠償。

 

一、美聯(lián)公司在履行居間合同時是否有義務去核驗房屋的真實狀態(tài)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)確認委托人提供的資料與實際情況是否相符，不是看一看書面資料就可以得出的，只能通過去相關(guān)部門進行核驗才能得出，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在履行居間服務時，有義務對房屋真實情況進行核實。

為了方便在房屋交易過程中對房源真實信息的核驗，保證交易安全和當事人權(quán)益，北京市住建委和國土局在2016年聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》，要求在全市范圍施行存量房房源核驗，(昌平)區(qū)開始時間為2016年6月1日。

本院認為，開通存量房交易服務平臺，實現(xiàn)房源真實信息強制核驗工作，并不表明開通服務平臺以前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就沒有義務去核驗房屋真實信息，也不表明開通服務平臺之前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)無法對房屋真實信息進行核驗，而恰恰表明在交易過程中對房源真實信息進行核驗的重要性，只不過是存量房交易服務平臺開通前程序比較繁瑣、用時比較長而以。

因此，美聯(lián)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)，在提供居間服務時，有責任、有義務也有能力對即將出售的房屋的基本情況進行核實。

美聯(lián)公司上訴主張2016年以前沒有義務、沒有能力對房屋真實信息進行核驗的理由不成立，本院不予采信。

 

關(guān)于焦點二，美聯(lián)公司是否應該就蘇建嬌的損失進行賠償。

中介公司因未盡到必要的注意義務而未能發(fā)現(xiàn)一方提供的相關(guān)材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受損失的，應根據(jù)其過錯程度在相應的范圍內(nèi)承擔賠償責任。

本案中，任俊蘭向美聯(lián)公司提供的資料與實際情況不符，因美聯(lián)公司沒有盡到對涉訴房屋真實情況進行審查的義務，向蘇建嬌提供了虛假情況，造成了蘇建嬌的巨大損失，美聯(lián)公司應當就蘇建嬌的損失承擔相應的賠償責任。

蘇建嬌后期支付的購房款有美聯(lián)公司蓋章的《錢款交付書》，可以證明是在美聯(lián)公司知曉的情況下支付的，美聯(lián)公司上訴主張是蘇建嬌自行改變合同約定，自行支付后期購房款的理由不成立，本院不予采信。

美聯(lián)公司承擔賠償責任的多少并不以收取多少居間服務費而定，一審法院在綜合考慮雙方過錯的情況下，合理確定美聯(lián)公司承擔的賠償金額，本院予以維持。

綜上所述，駁回上訴，維持原判。

 





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• 詞條

  詞條說明

• 就同一房屋，出租人訂立數(shù)份租賃合同的，誰可以享有真正的承租權(quán)？

  就同一房屋，出租人訂立數(shù)份租賃合同的，誰可以享有真正的承租權(quán)？答：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。

• 房產(chǎn)中介公司員工私自收取買房人房款并無法返還，中介公司是否應賠償

  房產(chǎn)中介公司員工私自收取買房人房款并無法返還，中介公司是否應賠償答：（1）與房產(chǎn)中介公司簽訂居間合同后，中介公司的店長或員工指示買房人將房款直接支付至個人賬戶名下詐騙，店長或員工構(gòu)成詐騙罪，中介公司應向買房人承擔返還房款的責任。（2）房產(chǎn)中介公司的工作人員通過公司發(fā)布房源信息，私刻中介公司公章或分公司公章與買房人簽訂合同并私自收取房款，房產(chǎn)中介公司應對工作人員的行為向買房人承擔責任并返還房款。（3

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