好運(yùn)回程與您剖析物流行業(yè)的**鏈

時(shí)間：2016-08-31作者：中燃天成石油化工（北京）有限公司瀏覽：44

本文將就中國物流地產(chǎn)行業(yè)的**鏈角度進(jìn)行剖析,首先闡明行業(yè)的**鏈條、**要素,本部分將輔以海外物流地產(chǎn)成員作為案例詳細(xì)說明,同時(shí)本篇報(bào)告的后半部分將對(duì)國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)的未來供需與產(chǎn)業(yè)格局進(jìn)行判斷,并梳理國內(nèi)資本市場投資標(biāo)的,以期對(duì)物流地產(chǎn)全行業(yè)有一個(gè)全面、完整的描述。
物流地產(chǎn)屬工業(yè)地產(chǎn)范疇,**關(guān)注**鏈條。物流地產(chǎn)的載體包括物流園區(qū)、倉庫、配送中心、分撥中心等,其**鏈**在于拿地、運(yùn)營與資金回流環(huán)節(jié)。1)土地供應(yīng)規(guī)范,*城市短缺:國家關(guān)于工業(yè)倉儲(chǔ)用地政策已較規(guī)范,一手市場需經(jīng)招拍掛獲取土地;*城市供給短缺造成了*周邊二線城市的土地溢出;2)運(yùn)營收入穩(wěn)定:長約帶來的租金收入和可能有的管理費(fèi);3)金融屬性較強(qiáng):海外地產(chǎn)商非常善于使用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿并加快資金回流。
一**多強(qiáng)外資良好,內(nèi)資民資迎頭趕上。從中國的物流地產(chǎn)行業(yè)份額上看,外資迄今依舊占據(jù)行業(yè)**,其中普洛斯以**過55%的市場占有率遙遙良好。動(dòng)態(tài)觀察內(nèi)資民營企業(yè)近兩年有上升勢頭,根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),截止2015年底寶灣、宇培與易商分列行業(yè)3、4與6位。
未來物流地產(chǎn)行業(yè)競爭將趨于激烈。需求面看,未來的物流地產(chǎn)行業(yè)需求仍然來自電商、零售商和**制造商對(duì)倉儲(chǔ)條件升級(jí)的需求,尚未見到新的強(qiáng)勢拉動(dòng)力量;而從供給方面,由于地方工業(yè)/倉儲(chǔ)用地的供應(yīng)有限,土地開發(fā)商將從一手招拍掛市場轉(zhuǎn)而向二級(jí)土地市場,從而推高成本。我們認(rèn)為未來行業(yè)競爭激烈程度將會(huì)加劇,主要的競爭資源在于土地與客戶。
觀察指標(biāo):選址成本為基礎(chǔ),運(yùn)營能力成關(guān)鍵。對(duì)于單個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目或開發(fā)商,需要在匹配區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的前提下確定選址并關(guān)注成本,同時(shí)落定合同、出租率和IT 能力等軟實(shí)力也逐漸成為關(guān)鍵。
資本市場標(biāo)的數(shù)量**出預(yù)期:在15年普洛斯進(jìn)駐中儲(chǔ)、16年東百集團(tuán)廣東購地、南山控股吸收寶灣物流等事項(xiàng)完成之后,A 股市場上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量其實(shí)已經(jīng)**出了我們先前的預(yù)期,另有港股上市的宇培。A 股暫時(shí)未有**的物流地產(chǎn)標(biāo)的,多為轉(zhuǎn)型或拓展標(biāo)的,而這些公司的原先主業(yè)或涉及商住地產(chǎn)、傳統(tǒng)倉儲(chǔ),或是與土地資產(chǎn)關(guān)聯(lián)緊密的百貨零售,均屬于**的業(yè)務(wù)延伸。
投資建議:物流地產(chǎn)的**競爭力在于土地資金成本、產(chǎn)品形態(tài)、運(yùn)營管理。中長期來看,產(chǎn)業(yè)利好在于國內(nèi)網(wǎng)購滲透率額和居民消費(fèi)升級(jí)對(duì)于偏**的消費(fèi)類倉庫的需求,而土地成本居高不下和大量中低端倉庫充斥市場形成的惡性競爭會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)形成一定沖擊;此外,經(jīng)濟(jì)下行階段,貨主對(duì)倉儲(chǔ)費(fèi)用日趨敏感也似乎不容忽視的因素;中長期看,物流地產(chǎn)商單純依靠中國經(jīng)濟(jì)增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時(shí)代已難以維持,所以除了產(chǎn)業(yè)大邏輯、倉庫形態(tài)和區(qū)位經(jīng)濟(jì)的匹配度等宏觀因素外,我們建議主要觀測指標(biāo)包括:倉庫成本、已落定合同、倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局規(guī)劃、管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、資金成本、倉庫系統(tǒng)IT 開發(fā)和實(shí)施能力等,其中管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、IT 解決方案等“軟實(shí)力”對(duì)客戶供應(yīng)鏈的優(yōu)化作用會(huì)日趨明顯,這一點(diǎn)在跨境電商物流領(lǐng)域尤為明顯,必將成為未來電商甄選合作方的主要指標(biāo),可關(guān)注標(biāo)的包括:中儲(chǔ)股份、東百集團(tuán)、南山控股。


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